É muito comum você encontrar um imóvel urbano ou rural que possui uma matrícula imobiliária, mas com vários proprietários usando o imóvel em condomínio.
Esses vários proprietários de um mesmo imóvel em comum são chamados condôminos ou coproprietários. O imóvel em condomínio existe direito de preferência de compra? Continue lendo este artigo, pois irei explicar de forma simples se existe direito ou não na compra de imóvel em condomínio.
O primeiro ponto é saber quando o bem imóvel é considerado em condomínio.
O que é um imóvel em condomínio?
Tem-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas elas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Ou seja, cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota daquele imóvel.
Direito de preferência de compra de imóvel em condomínio
O direito de preferência de compra é a prerrogativa de se adquirir um bem pelas mesmas condições oferecidas a terceiro (como preço e forma de pagamento). Tratando-se de bem comum, o exercício do direito de preferência objetiva mantê-lo no domínio de quem já é co-proprietário, evitando o ingresso de terceiro na gestão do patrimônio.
Direito de preferência de compra do imóvel locado
Mesmo não sendo o tema central deste artigo, cabe esclarecer que o locatário possui o mesmo direito de preferência de compra sobre o imóvel locado. É aquele protegido pela Lei de Locações 8.245/91 no seu artigo 27, que no caso de venda, promessa, cessão ou dação em pagamento, o locatário tem direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade condições com terceiros.
Para ler mais sobre direitos e deveres do locador e do locatário, acesse aqui nosso artigo sobre o tema.
De forma prática e bem objetiva te expliquei quando o imóvel está condomínio e o que é direito de preferência, agora irei te explicar se existe direito de preferência sobre a venda da fração do imóvel em condomínio.
Direito de preferência sobre fração do imóvel em condomínio
Então, se um dos condôminos pretende vender sua parte, ele pode vender para terceiros? E o direito de preferência tem que ser respeitado?
Sim, desde que o condômino interessado em vender notifique os demais condôminos sobre o interesse as condições da venda.
Ou seja, o condômino não pode vender sua fração no imóvel a terceiros estranhos, se um outro condômino da fração do imóvel tenha interesse em adquiri-lo. O artigo 504 do Código Civil é muito claro nesses casos:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Dessa forma, caso você tenha uma fração de imóvel e pretenda vendê-la, é necessário enviar notificação extrajudicial informando o interesse e todas das condições da negociação para os demais condôminos.
Importante destacar que essa notificação deve ser entregue formalmente a todos condôminos do imóvel, ou seja, todos os condôminos deverão receber essa comunicação de venda. A notificação poderá ser enviada pelos correios, desde que vá com aviso de recebimento ou pelo Cartório de Títulos e Documentos.
Realizada a entrega da notificação e comprovado o recebimento, o condômino vendedor estará protegido de qualquer responsabilidade.
Assim, caso um condômino notificado tenha interesse em adquirir, ela terá o direito de preferência para compra dessa fração.
Mas atenção: o condômino deverá exercer o direito de preferência no prazo de até 180 dias contados da venda, em caso de eventual venda para terceiros que não faz parte do condomínio.
E se o condômino vendedor não notificar sobre o interesse da venda, o que acontece?
Caso não haja a comunicação de venda para os demais condôminos do imóvel, a negociação realizada com terceiro não será nula, mas poderá ser invalidada.
Se você é o terceiro que adquiriu essa fração do imóvel, saiba que a negociação ficará, pelo período de 180 dias, sob uma hipótese de uma condição resolutiva.
Ou seja, nesse período você poderá usar o imóvel como dono normalmente, mas poderá ser surpreendido negativamente por uma demanda judicial sobre o direito de preferência não ofertado pelo condômino vendedor.
O condômino interessado em comprar deverá agir dentro do prazo acima, realizando o depósito judicial dos valores, bem como respeitando todas as condições da compra realizada pelo terceiro.
Não exercido o direito de preferência dentro do prazo, a venda do imóvel ao terceiro que não é condômino se torna perfeita e acabada, não cabendo mais discussão.
Mas como garantir que o condômino vendedor notificou os demais sobre o interesse e as condições da venda?
Se você é um terceiro interessado em comprar um imóvel em condomínio ou a fração dele, é importante realizar a due diligence imobiliária. Este é um trabalho para gerir os riscos de uma negociação imobiliária.
Conclusão
A compra de um imóvel é um passo importante e, por isso, devemos tomar diversos cuidados. E, como vimos, caso o imóvel em questão esteja em condomínio, é necessário tomar alguns cuidados adicionais para garantir que não haverão surpresas negativas.
Lembre-se: busque auxílio profissional.
Mesmo tomando todos esses cuidados, é fundamental que todo o processo seja realizado por um advogado especialista em direito imobiliário para assegurar que tudo esteja de acordo com a lei, esclarecer eventuais dúvidas e evitar problemas futuros. Por oportuno, escrevi um artigo sobre os cuidados hora de comprar um imóvel.
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