Due Diligence Imobiliária: Tudo que você precisa saber para negociar um imóvel com segurança!

O mercado imobiliário está sempre aquecido. Seja pelas aquisições para empreendimentos imobiliários, seja pela compra de imóveis rurais ou para aqueles que têm o sonho da casa própria. A verdade é que a compra de um imóvel envolve muitas expectativas e exige muitos cuidados. Não se engane, o momento da compra de um imóvel, além de ser cansativo e burocrático, pode ser perigoso, se você não se cercar de todas as informações necessárias.

Os procedimentos de praxe podem não ser suficientes para dar segurança jurídica às partes contratantes, uma vez que até mesmo a validade do negócio pode sofrer reflexos em razão de circunstâncias somente verificáveis através de uma análise mais detida e profunda. A segurança jurídica na aquisição de um imóvel, como em qualquer outro contrato, nasce no que chamamos de fase pré-contratual, este é o momento em que se iniciam as tratativas para uma negociação imobiliária.

É nesta fase pré-contratual que devemos checar todas as informações sobre o imóvel e sobre as partes negociantes para certificar uma transação segura e que seja benéfica para todos. Fique conosco e conheça a Due Diligence Imobiliária: tudo que você precisa saber.

Origem da Due Diligence

A tradução do termo “due diligence” significa “devida diligência”. A expressão foi amplamente difundida e aplicada no ramo empresarial, especialmente nas operações de fusões, cisões e aquisições de empresas, quando o pretendente investidor busca diligenciar informações sobre a situação em geral da sociedade empresária: financeira, contábil, fiscal, trabalhista, previdenciária, patrimonial, ambiental, tecnológica e jurídica. A due diligence é necessária em decorrência da complexidade e magnitude do negócio, tornando-se imprescindível revelar o “raio-X” precisa do negócio/empreendimento aos envolvidos.

Apesar de sua origem no ecossistema empresarial, ela encontra aplicação também dentro das negociações imobiliárias. A Due Diligence Imobiliária é esta ferramenta, e significa fazer uma checagem prévia, antes da negociação ser fechada.

Assim, a Due Diligence Imobiliária teve a sua origem atrelada ao direito empresarial, já que é muito comum no ambiente de negócios a realização de uma análise prévia mais profunda antes de se fechar qualquer negociação.

O que é due diligence imobiliária?

A Due Diligence Imobiliária é uma espécie de auditoria, um “raio-X” elaborado por advogado especializado em direito imobiliário. Neste trabalho, são buscadas diversas informações para embasar um posicionamento sobre a viabilidade de determinada negociação, apontando os riscos e as eventuais saídas para os problemas identificados.

O profissional que realiza a Due Diligence elabora um dossiê com todas as informações importantes da negociação, indo mais a fundo do que a documentação analisada de praxe.

Assim, a Due Diligence Imobiliária vai além da simples análise de certidões do imóvel e do vendedor, diminuindo ainda mais o risco da operação imobiliária.

Mas então, para que serve uma due diligence imobiliária?

“O Direito não socorre aquele que dorme”. Ou seja, se a parte contratante poderia ter se acautelado por meio de diligências e não o fez, caso haja problemas jurídicos posteriores, suas teses de defesa ficam minimizadas.

A Due Diligence imobiliária serve para você conhecer profundamente toda a documentação que envolve o imóvel e o vendedor. Ou seja, através dela você consegue verificar processos judiciais e administrativos, contabilizando e reduzindo possíveis riscos, afim de buscar um parcecer sobre a segurança jurídica do negócio.

Se você usar essa ferramenta, evitará inúmeras as situações que não são tão raras, tais como a possibilidade de constatação de fraude contra credores, fraude à execução, perda do imóvel por evicção, dentres outras. Apenas para ilustrar, lembro aqui esse famoso caso da corretora que vendeu o mesmo imóvel para duas pessoas.

Casos relacionados a fraudes na compra de imóveis rurais, são recorrentes nos noticiários, cito exemplo também de um caso em que a Polícia Federal desmontou uma quadrilha que fraudava documentação de imóveis.

De se registrar que o processo de Due Diligence para imóveis rurais compõe-se numa avaliação detalhada de todas as informações e documentos pertinentes à esse imóvel, bem como aqueles do vendedor pessoa física ou jurídica, podendo assumir enfoques de natureza jurídica, ambiental, fiscal, contábil, dentre outros. Na esfera jurídica, que neste caso nos interessa um pouco mais, a due diligence para imóveis rurais tem a capacidade de indicar os pontos críticos mais relevantes existentes na estrutura jurídica do negócio, revelando todos os passivos, sejam de natureza judicial ou administrativa, com o objetivo de mitigar todos os riscos mapeados e identificados no processo.

Mais que isso, na Due Diligence também você consegue verificar dados técnicos do imóvel, sobre a viabiliade de uma possível construção.

Há diversos exemplos em que a Due Diligence identificou problemas que salvou o futuro comprador de sérios prejuízos. Dentre eles, cito uma situação em que uma incorporadora faria um loteamento e foi identificado que no terreno havia uma autorização de extração mineral do subsolo. Em outra situação, a Due Diligence identificou que no imóvel que seria adquirido não poderia haver construção superior a três andares. Em outro caso, foi identificado que o vendedor se apresentou como solteiro, e, após a conclusão, verificou-se que na verdade o vendedor vivia em união estável, sendo necessária a anuência da companheira.

Todas estas situações são exemplos da importância de se realizar uma Due Diligence imobiliária. Esse procedimento, além de detectar situações que impedem a negociação, analisa os obstáculos, identifica os problemas com antecedência e indica as possíveis soluções. Agora, não pense que a Due Diligence é uma ferramenta que tem como objetivo inviabilizar a negociação que está em andamento. Muito pelo contrário, a sua função principal é reduzir os riscos do negócio, trazendo maior segurança para o comprador.

Dessa forma, sob o ponto de vista jurídico, portanto, é possível afirmar que a due diligence objetiva:

a) Apontar riscos e passivos legais, oriundos de demandas administrativas e/ou judiciais identificadas, viabilizando e descrevendo a dimensão das responsabilidades;

b) Indicar a configuração e estratégia da transação mais adequada (modelo de negócio);

c) Identificar as medidas cabíveis e eficazes à mitigação ou supressão dos riscos identificados.

Atenção: Principais documentos analisados

Como relatado acima, o procedimento se trata de uma diligência prévia. Isso significa que a Due Diligence imobiliária deve ser realizada antes da aquisição do imóvel.

Importante destacar também que o procedimento é muito rápido, haja vista as diversas ferramentas tecnológicas de busca e validação de informações disponíveis no mercado.

Em geral, são necessários os seguintes documentos e informações, caso o vendedor seja uma pessoa física:

• Carteira de identidade;
• CPF;
• Se casado ou separado, certidão de casamento atualizada dentro do prazo de validade de 30 dias;
• Se solteiro, certidão de nascimento atualizada; e
• Comprovante de residência.

Caso o vendedor seja solteiro, é muito importante aprofundar a pesquisa no sentido de analisar a possibilidade de viver em união estável – pois pode haver a necessidade de anuência da companheira, como ocorreu no exemplo que demos acima.

Abaixo listamos para você documentos essenciais para se começar um processo de due:

• Documentação dos vendedores (esfera criminal, trabalhista, cível, falência, execução cível, execução fiscal, ambiental, etc);
• Processos judiciais e administrativos do imóvel;
• Processos minerários, se o imóvel for rural;
• Verificação se o imóvel possui algum risco geológico ou até mesmo de inundações;
• Certidões na esfera municipal, estatudal e federal do imóvel e dos vendedores;
• Certidão de Protestos;
• Certidões trabalhistas e previdenciárias;
• Certidão de viabialidade de construção;
• Projetos aprovados na Prefeitura;
• Certidões do Cartório de registro de imóveis;
• Caso seja apartamento: projetos elétricos, hidráulicos, planta da incorporação, dentre outros.

Para a due diligence imobiliária, cada documento é imprescindível e representa uma possibilidade de negociação sem riscos, arrependimentos e, até mesmo, reduzir impasses e estimular a operação. Portanto, é essencial que vtodos estes documentos sejam analisados para que todos os eventuais riscos sejam evidenciados. E, ainda assim, reiteramos que é um procedimento que pode ser realizado em poucos dias, principalmete se feito por profissional habilitado e familiarizado com as novas tecnologias do mercado.

Qual profissional que deve fazer a Due Diligence Imobiliária?

A Due Diligence Imobiliária deve ser realizada por advogado especialista na área do direito imobiliário e com expertise na área de contratos.

Conclusão

Em resumo, a realização da Due Diligence Imobiliária pode validar o negócio ou te salvar de um enorme problema jurídico. Essa diligência prévia pode ser contratada por pessoas físicas ou jurídicas que desejem concluir um negócio imobiliário com mais segurança, principalmente porque, em se tratando de negociações imobiliárias, todo cuidado é pouco.

Como visto, a intenção da “due diligence” é a elaboração de amplo estudo sobre o imóvel negociado, apontando não apenas os riscos envolvidos, mas as oportunidades e meios legais existentes a resguardar as partes envolvidas e a manter íntegro o negócio formalizado.

Ao final, o resultado desse trabalho propicia ao adquirente revisar todas as informações prestadas pelo vendedor sobre a propriedade, objeto do negócio jurídico, validando ou não a exatidão de tais informações, identificando eventuais riscos para o processo de negociação que se inicia.

Do ponto de vista do comprador, isso significa maior segurança na aquisição do bem. Ou seja, a investigação prévia das circunstâncias dos imóveis e das partes, por meio da due diligence imobiliária, é, portanto, uma das melhores maneiras de se evitar surpresas em negociações de imóveis e de se conhecer, com maior precisão, quais são os riscos da operação.

Portanto, a due diligence vem como um serviço de grande valia que pode ser utilizado por todas aquelas pessoas, físicas ou jurídicas, que desejam realizar negócios com segurança jurídica.

Além da due, para fechar o seu negócio com chave de ouro, você deve se preocupar também em blindar o seu contrato. Para saber mais detalhes desta etapa de negociação, escrevi um texto sobre os cuidados que você precisa ter na compra de um imóvel. Nele criei um checklist matador e fundamental para você seguir na hora de comprar um imóvel.

Caso você tenha ficado com dúvida, ou queira complementar o que abordamos neste artigo, envie-nos um comentário. E se este artigo foi útil a você, fique à vontade para compartilhá-lo com seus colegas.

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