Uma dúvida que é muito comum em minhas redes sociais é se um herdeiro pode realizar usucapião em imóvel de herança. Isso porque muitas vezes um filho já morava com os pais e, após o falecimento destes, acaba ficando no imóvel.
Uma das formas de aquisição originária da propriedade imóvel no Brasil é por meio da usucapião. Então, na prática, a ação é uma forma de aquisição de direitos reais e sua característica particular é que a pessoa torna-se proprietária por passar determinado tempo na posse pacífica daquele bem.
Inicialmente você precisa entender as modalidades da usucapião e aí, sim, você saberá em qual modalidade o seu caso se encaixa. Importante você entender os prazos e os requisitos para cada modalidade de usucapião. Abaixo abordarei os principais.
1 – Usucapião familiar por abandono do lar — Prazo de 02 anos.
Esta modalidade está prevista no art. 1.240-A do Código Civil. Assim, aquele que possuir por 2 anos seguidos, sem oposição, um imóvel urbano de até 250m² compartilhado com ex-cônjuge ou ex-companheiro, e o utilizar como sua residência ou de sua família, poderá adquirir a propriedade completa, desde que não possua outro imóvel urbano ou rural.
Requisitos:
- Prazo contínuo (sem interrupção) de 2 anos;
- Posse sem oposição — não pode ter havido resistência quanto ao exercício da posse no período de (2 anos). Por exemplo: não pode haver um processo de divórcio em que haja discussão sobre o imóvel;
- Exercer a posse por si próprio e com exclusividade — Não pode alugar o imóvel ou dividir com um novo cônjuge, ou companheiro(a);
- Área urbana de, no máximo, 250m²;
- Propriedade que era divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
- Ter também abandonado a família;
- Fazer do imóvel a moradia sua e de sua família;
- Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
- Não há a necessidade de justo título e boa-fé.
2 – Usucapião constitucional urbano — Prazo de 05 anos.
Esta modalidade está prevista, também, na Constituição Federal, em seu art. 183. Desse modo, aquele que possuir como sua área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Requisitos:
- Prazo contínuo (sem interrupção) de 5 anos;
- Área urbana de, no máximo, 250m²;
- Posse sem oposição — não pode ter havido resistência quanto ao exercício da posse no período de (5 anos);
- Intenção de se tornar proprietário do imóvel;
- Fazer do imóvel a moradia sua e de sua família;
- Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
3 – Usucapião constitucional rural — Prazo de 05 anos.
Também está prevista na nossa Constituição Federal, em seu art. 191. Desse modo, aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possuir como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, poderá adquirir a sua propriedade.
Requisitos:
- Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
- Intenção de se tornar proprietário do imóvel;
- Prazo contínuo (sem interrupção) de 5 anos;
- Posse sem oposição — não pode ter havido resistência quanto ao exercício da posse no período de (5 anos);
- Área em zona rural de, no máximo, 50 hectares;
- Tornar a terra produtiva. Isso quer dizer que o possuidor ou sua família necessitam realizar atividades econômicas na terra. Por exemplo: cultivar legumes ou frutas para vender;
- Fazer do imóvel a moradia sua e de sua família;
- Não há a necessidade de justo título e boa-fé.
4 – Usucapião ordinária — Prazo de 10 anos
Está prevista no art. 1.242 do Código Civil. A lei dispõe que aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. São requisitos indispensáveis, portanto:
- Prazo contínuo (sem interrupção) de 10 anos;
- Posse sem oposição — não pode ter havido resistência quanto ao exercício da posse no período (10 anos);
- Justo título — existência de algum contrato ou documento semelhante que indique que houve um negócio acerca daquele imóvel, mesmo que não tenha sido registrado no cartório;
- Boa-fé — não haver conhecimento, por parte do possuidor, de eventuais problemas com o imóvel. Por exemplo: o próprio fato do possuidor ter um contrato já justifica a sua boa-fé.
5 – Usucapião extraordinária — Prazo de 15 anos.
Com previsão legal no art. 1.238 do Código Civil. Tal dispositivo prega que aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé. São requisitos indispensáveis, portanto:
- Prazo contínuo (sem interrupção) de 15 anos;
- Posse sem oposição — não pode ter havido resistência quanto ao exercício da posse no período de (15 anos);
- Intenção de se tornar proprietário do imóvel;
- Não há a necessidade de justo título e boa-fé.
Importante salientar que o prazo desta modalidade de usucapião pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado obras, ou serviços de caráter produtivo. Também é conhecida como usucapião extraordinária por posse-trabalho, com previsão no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil.
Como funciona a usucapião de imóvel por herdeiro?
Primeiro herança significa tudo aquilo que pertencia ao de cujus, ou seja, pessoa que faleceu, e que, agora precisará se direcionar para novos donos, ou seja, aos herdeiros.
Portanto, considera-se aqui, imóveis, objetos pessoais e até mesmo dívidas, sendo que estas apenas poderão se extinguir no limite do que se tem da herança.
Quais são os direitos dos herdeiros?
O direito de sucessão é extenso e possui diversas regras para tentar acobertar as diferentes ocorrências e famílias que temos na realidade. Ainda assim, é possível estabelecer alguns parâmetros básicos. Nesse sentido, conforme a ordem de prioridade acima, os herdeiros terão direito a receber aquilo que o falecido deixou de bens.
Qual o entendimento dos Tribunais Superiores?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) chegou ao entendimento de que é possível, sim, a usucapião por herdeiro sobre o imóvel que é objeto de herança, ou seja, que foi deixado pelo falecido. Essa decisão ocorreu no julgamento do recurso especial 1.631.859. O STJ entendeu que seria necessário exigir que o herdeiro tivesse a posse exclusiva, sem compartilhar com nenhum dos outros herdeiros, para prosseguir com a usucapião. Além disso, claro, também se faz necessário demonstrar todos os outros critérios básicos do instituto.
Quais os requisitos e prazos para que o herdeiro possa fazer a usucapião de um imóvel de herança?
O herdeiro adquirente tenha a capacidade jurídica para tanto, ou seja, maior de idade.
A posse de bem deve mansa, pacífica, pública, contínua e o possuidor precisa se ver como dono do bem. Isto é, a posse do imóvel não pode se dar por meio de atos violentos ou a força, de forma que o proprietário esteja contra a posse e, inclusive, buscando com que o detentor saia do local. Além disso, é importante que os vizinhos vejam o detentor como o dono do imóvel quando ele, por exemplo, cuida da propriedade, realiza reparos necessários, dentre outras atividades.
A simples posse do bem basta para pleitear a usucapião?
Não! Para que o herdeiro possa pleitear a usucapião do bem de herança, é necessário que a posse seja exclusiva e ininterrupta, ou seja, deve o herdeiro que planeja usucapir ter mantido a posse do imóvel durante 10 ou 15 anos (a depender do caso) sem ter dividido-a com os demais herdeiros.
Além disso, deve a posse ser mansa e pacífica, implicando na inexistência de qualquer manifestação em contrário de quem tenha legítimo interesse.
Por fim, é requisito indispensável que o possuidor tenha a intenção de dono, ou seja, que ele se entenda como proprietário do bem em questão e não como mero possuidor.
Conclusão:
Por fim, então, é possível verificar a possibilidade de usucapir um imóvel de herança pelo herdeiro que utiliza o imóvel de forma exclusiva com animus domini, ou seja, com vontade de ser dono, além dos demais requisitos para acolhimento do pedido de usucapião. Dessa maneira, o trabalho de um advogado especialista será essencial para o maior sucesso ao realizar o requerimento de usucapião para o herdeiro.
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Perguntas e respostas sobre Usucapião Herdeiro
Quais são os requisitos legais para a usucapião entre herdeiros?
Ânimo de dono: O herdeiro deve agir como se fosse o único proprietário do imóvel, realizando melhorias, pagando impostos e cuidando da manutenção.
Ausência de oposição: Os demais herdeiros não devem contestar ou tentar reivindicar sua parte do imóvel durante o período de posse.
É necessário ajuizar uma ação para conseguir usucapião de bem herdado?
Não! Para que o herdeiro possa pleitear a usucapião do bem de herança, ele pode requerer de forma extrajudicial, que no caso será primeiro no Cartório de Notas(Ata Notarial de Usucapião), e depois o registro da Ata no Cartório de Registro de Imóveis onde esta matriculado imóvel objeto da usucapião.
Como as disputas familiares afetam o processo de usucapião?
As disputas familiares dificultam o usucapião, pois podem interromper o prazo de posse, tornar a posse contenciosa em vez de pacífica e gerar ações judiciais que atrasam o processo. É essencial comprovar posse exclusiva e ininterrupta, o que pode ser desafiador em casos de conflitos entre herdeiros ou co-proprietários.
O que acontece se os demais herdeiros não tomarem providências sobre o imóvel?
Se os demais herdeiros não tomarem providências sobre o imóvel, ele pode permanecer em situação irregular, o que pode levar a diversos problemas, como acúmulo de dívidas (IPTU, condomínio), desvalorização e até mesmo perda do bem por usucapião, caso outra pessoa exerça posse prolongada e regular sobre o imóvel. Além disso, a falta de medidas pode dificultar a partilha ou venda futura, prejudicando o patrimônio de todos os herdeiros.
Ao longo deste artigo, ficou claro que a usucapião é um tema complexo, que exige atenção a requisitos específicos como a posse exclusiva, contínua e com ânimo de dono, além da inexistência de oposição dos demais herdeiros .
Na prática, cada caso possui detalhes próprios, e é justamente nesses detalhes que surgem as maiores dúvidas (e também os maiores erros).
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