O Supremo Tribunal Federal concluiu, na sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026, a votação de uma das discussões mais relevantes para quem administra patrimônio por meio de sociedades: a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis.
Por 8 votos a 2, prevaleceu o entendimento de que a atividade imobiliária preponderante da empresa não afasta a imunidade constitucional nessa operação, ressalvados os casos de simulação ou fraude à lei. Isso interessa a holdings patrimoniais e familiares, administradoras de bens próprios, incorporadoras e outras sociedades que recebem imóveis para formar ou aumentar seu capital social.
O resultado não significa que toda transmissão para uma holding ficou livre de imposto. Há limites já definidos em outro julgamento do STF, a possibilidade de fiscalização de fraude ou simulação e questões práticas que precisam ser examinadas antes de qualquer operação.
Atualizado em 22/10/2026. O julgamento começou em outubro de 2025 e foi concluído na sessão virtual de 9 a 19/10/2026. A certidão de julgamento foi juntada em 20/10, e a ata, divulgada em 21/10, foi publicada no Diário da Justiça Eletrônico em 22/10. A tese de repercussão geral foi fixada. A publicação da ata não se confunde com a publicação do acórdão de mérito.
O que o STF decidiu no Tema 1.348?
O Tema 1.348, analisado no Recurso Extraordinário nº 1.495.108, trata de uma pergunta objetiva: quando um imóvel é transferido para integralizar o capital social de uma pessoa jurídica, a imunidade do ITBI continua existindo se a empresa tem como principal atividade a compra, a venda ou a locação de imóveis?
A maioria do Supremo respondeu que sim. Além de reconhecer a imunidade na situação concreta, o Tribunal fixou expressamente a seguinte tese de repercussão geral:
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”.
O entendimento conduzido pelo relator, ministro Edson Fachin, afasta a incidência da ressalva relativa à atividade preponderantemente imobiliária na realização de capital social. A própria decisão, porém, mantém o limite do Tema 796 quanto ao valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado e admite a apuração municipal de simulação ou fraude. A ressalva relativa à simulação e à fraude foi proposta pelo ministro Cristiano Zanin e incorporada pelo relator ao seu voto.
O debate decorre do artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição. Esse dispositivo trata da imunidade do ITBI em transmissões para realização de capital e nas transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A controvérsia está na expressão “nesses casos”, que antecede a exceção aplicável quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Durante anos, municípios interpretaram que essa exceção poderia alcançar também a integralização do capital de empresas imobiliárias.
A tese não surgiu neste julgamento. Em 2020, no Tema 796, o voto condutor do ministro Alexandre de Moraes já havia afirmado que a exceção se referia apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não à integralização de capital. Como esse ponto não constou da tese então fixada, parte dos tribunais e dos municípios manteve a cobrança.
O julgamento envolveu justamente uma cobrança municipal em situação desse tipo, discutida no processo originário de Piracicaba, em São Paulo. A decisão oferece orientação para casos semelhantes porque foi apreciada no regime de repercussão geral. Na sessão de 2 de setembro de 2026, o relator informou haver mais de 300 processos sobrestados sobre a matéria.
Trata-se de imunidade prevista na Constituição, e não de isenção concedida por lei municipal. O alcance do resultado deve ser lido em conjunto com os demais limites do direito tributário e da operação societária.
Como foi a votação do Tema 1.348 no STF?
O julgamento começou no plenário virtual em 3 de outubro de 2025, com o voto do relator acompanhado pelos ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin, e foi suspenso por pedido de vista do ministro Gilmar Mendes. Retomado no plenário virtual em março de 2026, o processo recebeu pedido de destaque do ministro Flávio Dino, que o levou ao plenário presencial e reiniciou a votação. As sustentações orais ocorreram em 2 de setembro. Em 16 de setembro, o placar presencial chegou a cinco votos favoráveis ao relator e dois divergentes, e o ministro Alexandre de Moraes, que havia acompanhado o relator no plenário virtual, pediu vista. Os autos voltaram à pauta virtual após a devolução da vista, em 28 de setembro, e a sessão de 9 a 19 de outubro terminou com decisão majoritária de 8 votos a 2.
Evolução do placar
| Etapa | Placar | Andamento oficial |
|---|---|---|
| 03/10/2025 | 3 × 0 | Início no plenário virtual; relator acompanhado por Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin; vista a Gilmar Mendes |
| 03/2026 | 4 × 1 | Retomada no plenário virtual; destaque de Flávio Dino leva o caso ao plenário presencial e reinicia a votação |
| 16/09/2026 | 5 × 2 | Cinco votos acompanhando o relator, dois divergentes; vista a Alexandre de Moraes |
| 28/09/2026 | — | Devolução da vista e inclusão na pauta do plenário virtual |
| 19/10/2026 | 8 × 2 | Encerramento da sessão virtual de julgamento do mérito; certidão juntada em 20/10 e ata publicada no DJE em 22/10 |
Acompanharam o entendimento favorável à imunidade: Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli. Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram a divergência, defendendo que a ressalva ligada à atividade imobiliária deveria ser aplicada também à integralização de capital.
O STF deu provimento ao recurso extraordinário, fixou a tese reproduzida neste artigo e manteve a ressalva à simulação ou fraude, além do limite material estabelecido no Tema 796.
Por que a atividade imobiliária era o centro da controvérsia?
Imagine que uma família possua diversos apartamentos alugados e decida organizar parte desse patrimônio em uma sociedade. Na etapa de capitalização, os imóveis podem ser utilizados para integralizar o capital social da empresa. O município, porém, pode entender que a empresa tem atividade predominantemente imobiliária e exigir ITBI.
Essa foi a dificuldade prática que alimentou a controvérsia. Se a exceção constitucional alcançasse a integralização, uma empresa voltada justamente à administração ou locação de imóveis poderia perder a proteção tributária nessa operação.
A leitura vencedora distingue duas situações que não devem ser confundidas: a incorporação de imóveis para realizar o capital social da pessoa jurídica e as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Segundo o entendimento majoritário, a ressalva pela atividade imobiliária preponderante alcança apenas a segunda situação.
A divergência sustentou interpretação distinta do dispositivo constitucional. Para Gilmar Mendes e Flávio Dino, a expressão “nesses casos” retoma as duas hipóteses do dispositivo, de modo que a exceção referente à preponderância imobiliária limitaria a imunidade também na integralização.
Para quem estrutura contratos e operações patrimoniais, o julgamento dá clareza sobre esse critério, sem dispensar o exame dos demais requisitos da operação.
Qual a diferença entre os Temas 1.348 e 796 do STF?
É uma distinção indispensável, inclusive porque os dois assuntos são frequentemente misturados em publicações sobre holding familiar.
O que cada Tema resolveu
| Aspecto | Tema 1.348 | Tema 796 |
|---|---|---|
| Questão central | Atividade imobiliária preponderante afasta imunidade? | Excedente ao capital social fica imune? |
| Resultado | 8 × 2 pela imunidade na realização de capital mesmo em imobiliárias | Imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado |
| Limite prático | Respeito à operação real e ausência de fraude/simulação | Excedente não abrangido pela imunidade |
O Tema 796 já havia definido um limite importante: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O Tema 1.348 discute outro ponto: se a atividade imobiliária da pessoa jurídica impede a imunidade na própria realização desse capital.
Portanto, não é correto afirmar que o novo resultado autoriza transferir qualquer imóvel, por qualquer valor, sem ITBI. A análise da parcela destinada ao capital social continua sendo necessária, independentemente da atividade da empresa.
Um exemplo para entender o limite
Suponha que o contrato social preveja uma integralização de capital com determinado imóvel, mas parte do valor atribuído à operação não corresponda à realização efetiva de capital social. O Tema 796 exige cuidado com esse excedente. O Tema 1.348, por sua vez, diz respeito à possibilidade de afastar a imunidade apenas porque a empresa possui atividade imobiliária.
Os dois pontos precisam ser tratados separadamente. Em uma operação real, o valor atribuído ao bem, a documentação societária, a forma de integralização e as exigências municipais podem gerar discussões que uma manchete sobre a decisão não resolve.
A base de cálculo também merece atenção. No Tema 1.113, o STJ fixou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculada à base de cálculo do IPTU, e de que o município não pode arbitrar previamente essa base com apoio em valor de referência estabelecido unilateralmente.
O que muda para holdings patrimoniais e familiares?
A conclusão do julgamento reduz uma das fontes de incerteza relacionadas à entrada de imóveis no capital de sociedades cuja atividade é predominantemente imobiliária. Para famílias com imóveis destinados à locação, isso pode mudar a análise de custos e riscos da estruturação patrimonial.
Entretanto, uma holding não deve ser constituída apenas porque existe uma tese favorável em matéria de ITBI. Uma sociedade patrimonial envolve contrato social, administração, responsabilidades, obrigações fiscais e contábeis, definição de poderes e, em muitos casos, relações familiares de longo prazo.
Se a família deseja organizar a sucessão, por exemplo, também precisará pensar em quem deterá quotas, quais direitos serão preservados, como ocorrerá a administração, que regras valerão para entrada e saída de familiares e como os conflitos serão resolvidos.
A imunidade do ITBI pode ser um componente relevante do diagnóstico, não uma razão suficiente para concluir que o modelo societário é sempre a melhor alternativa.
A decisão vale para qualquer transferência de imóvel para uma empresa?
Não. O julgamento diz respeito à transmissão de bens ou direitos para integralização do capital social. Uma compra e venda comum de imóvel pela empresa, por exemplo, não se transforma em integralização apenas porque as partes são sócios ou pessoas ligadas.
Também não se pode confundir a transferência de imóvel à empresa com a posterior doação de quotas aos herdeiros. Esta última operação pode envolver ITCMD, que possui fundamentos e regras próprias. Com a Lei Complementar nº 227/2026, as normas gerais do ITCMD passaram a prever a progressividade obrigatória das alíquotas e a avaliação dos bens a valor de mercado, o que repercute diretamente no custo da doação de quotas de holdings. Eventual ganho de capital, obrigações registrais e outros custos também devem ser avaliados separadamente.
A ressalva incorporada à tese, proposta pelo ministro Cristiano Zanin, preserva a fiscalização municipal de operações simuladas ou fraudulentas. A existência de um contrato social não serve como autorização para dar aparência de integralização a uma transação com natureza diferente.
O objeto da operação precisa corresponder aos atos e documentos efetivamente realizados.
Quem pagou ITBI na integralização pode pedir restituição?
Há situações em que contribuintes recolheram ITBI porque o município entendeu que a atividade imobiliária preponderante afastava a imunidade, ainda que o imóvel fosse transferido para realização do capital social.
O resultado favorável do STF pode justificar a reavaliação desses casos. Mas a restituição não acontece automaticamente pela divulgação do placar. É necessário verificar a operação concreta, qual parcela foi destinada ao capital, os fundamentos da cobrança e quem efetivamente possui legitimidade para formular o pedido.
O Código Tributário Nacional disciplina a restituição de tributos indevidamente pagos e prevê, em hipóteses gerais, prazo de cinco anos para pleiteá-la, observado seu termo inicial e as características do caso (arts. 165 e 168), além do prazo de dois anos para a ação anulatória da decisão administrativa que denegar a restituição (art. 169). Antes de solicitar valores, é preciso examinar datas, comprovantes, legislação municipal e eventuais procedimentos já realizados.
Há ainda um cuidado temporal: o STF fixou a tese no mérito, mas o alcance de eventuais pedidos referentes a pagamentos anteriores depende do enquadramento de cada caso e do acompanhamento de possíveis recursos e de eventual modulação de efeitos. Na consulta ao andamento realizada em 29/10/2026, não havia registro de modulação de efeitos.
Por isso, antes de perguntar se há valores a receber, o contribuinte deve verificar se a cobrança feita no seu caso está dentro da hipótese julgada pelo STF e quais condições precisa comprovar.
O que ainda falta acompanhar depois dos 8 votos a 2?
O mérito foi julgado e a tese de repercussão geral foi fixada. O passo documental ainda não identificado na consulta é a publicação do acórdão de mérito. Também devem ser acompanhados eventuais embargos de declaração, deliberações sobre a modulação dos efeitos, caso a questão venha a ser suscitada, e a forma como os municípios passarão a aplicar a orientação nos procedimentos administrativos.
Ter maioria formada e sessão encerrada é diferente de afirmar que todos os órgãos municipais já adaptaram seus sistemas. Para cada caso, especialmente quando existe imposto recolhido ou exigência formal da prefeitura, os documentos e o procedimento escolhido continuam relevantes.
Quais documentos analisar antes de integralizar imóveis em uma holding?
Antes de registrar uma transmissão, vale conferir se a estrutura efetivamente corresponde à finalidade pretendida. Um roteiro inicial inclui:
- Contrato social e alterações da pessoa jurídica, com capital subscrito e integralizado.
- Documentação de propriedade e matrícula atualizada dos imóveis envolvidos.
- Critérios de avaliação dos bens e valores destinados ao capital social.
- Atos societários que demonstram a integralização efetiva e sua finalidade.
- Procedimentos e manifestações anteriores do município sobre o ITBI.
- Comprovantes de recolhimento, se houver, especialmente para exame de eventual restituição.
- Regras de governança, gestão e sucessão, caso o objetivo também envolva organização familiar.
Esse conjunto ajuda a separar uma operação de capitalização real de uma estrutura formal que não corresponda ao patrimônio ou à finalidade declarada. O exame não é puramente tributário: envolve Direito Imobiliário, Societário e, quando pertinente, planejamento sucessório.
Perguntas frequentes sobre o Tema 1.348 e o ITBI
O STF decidiu que holding imobiliária não paga ITBI?
No Tema 1.348, prevaleceu por 8 a 2 o entendimento de que a atividade imobiliária preponderante não afasta a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social. Permanecem os limites do Tema 796, a análise da operação e a ressalva para fraude ou simulação.
A ata do julgamento foi publicada em 22 de outubro de 2026. E o acórdão?
A sessão virtual foi encerrada em 19/10/2026, com a tese fixada. No dia 20/10, o STF juntou a certidão do julgamento de mérito. A ata, divulgada em 21/10, foi publicada no DJE em 22/10. Esses atos não equivalem à publicação do acórdão de mérito, que ainda não foi identificada no andamento consultado.
Tema 1.348 e Tema 796 tratam da mesma coisa?
Não. O Tema 1.348 trata da influência da atividade imobiliária preponderante sobre a imunidade na realização de capital. O Tema 796 define o limite da imunidade quanto ao valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado.
Quem pagou ITBI nos últimos cinco anos recebe tudo de volta?
Não necessariamente. É preciso examinar a hipótese de transmissão, documentos, fundamentos da cobrança, prazo aplicável, legitimidade e eventuais efeitos temporais definidos no processo. Não existe restituição automática ou garantia de recuperação integral.
Qual o próximo passo para quem possui imóveis ou uma holding?
O Tema 1.348 altera de maneira relevante a discussão sobre a entrada de imóveis no capital de empresas com atividade imobiliária. Mas é na documentação da operação e na estrutura societária concreta que se define como essa orientação poderá ser utilizada.
Para quem já possui uma holding, pode fazer sentido revisar integralizações anteriores, documentos societários e eventuais cobranças de ITBI. Para quem está considerando constituir uma sociedade patrimonial, o trabalho começa pela avaliação dos ativos, dos objetivos familiares e das alternativas jurídicas disponíveis.
O GGSADV atua na estruturação patrimonial, no Direito Imobiliário e Societário e na análise de operações envolvendo holdings e governança. Um diagnóstico individualizado pode identificar quais cuidados são necessários antes de uma integralização ou de eventual contestação de cobrança.
Fontes oficiais e referências
- STF, Tema 1.348 (RE 1.495.108): https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=1348
- STF, Andamentos oficiais do Tema 1.348 (RE 1.495.108): https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=6929423&numeroProcesso=1495108&numeroTema=1348
- STF, Notícia oficial de 21/10/2026, com tese fixada: https://noticias.stf.jus.br/postsnoticias/imunidade-de-itbi-na-integralizacao-de-capital-vale-tambem-para-empresas-do-setor-imobiliario-decide-stf/
- STF, Tema 796 (RE 796.376): https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?classeProcesso=RE&incidente=4529914&numeroProcesso=796376&numeroTema=796
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm
- Código Tributário Nacional, arts. 165, 168 e 169: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
- STF, Ata publicada no DJE em 22/10/2026: https://digital.stf.jus.br/publico/publicacao/1036719
- STJ, Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP): https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113
- Lei Complementar nº 227/2026: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm
