Contrato de locação de imóveis: conheça mais sobre o assunto

Morar de aluguel é uma realidade cada vez mais presente para famílias brasileiras. De acordo com uma pesquisa do IBGE em 2019, os imóveis alugados representam 18,3% das moradias de famílias em todo o país. Por meio desse artigo “Contrato locação de imóveis: Conheça mais sobre o assunto”, você terá uma visão dos principais pontos que devem constar em um contrato de locação.

Afinal, o que é um contrato de locação de imóveis?

É um documento que registra de modo formal a negociação entre locador e locatário permitindo o uso de determinado imóvel dentro de um período e mediante ao pagamento de aluguel.

Acima de tudo, ele visa trazer segurança para as partes.

Qual a importância do contrato de locação?

Ou seja, através deste contrato as partes locador e locatário terão maior segurança. Isso porque ambos serão obrigados a seguir o que foi pactuado no contrato de locação.

O mais importante é que através da assinatura, o contrato estabelece diversas obrigações entre partes:

• Garantir o prazo da locação;
• Assegurar a data de pagamento do aluguel;
• Estabelecer as regras obras e reformas;
• Prever os reajustes aplicáveis ao contrato de locação de imóveis;
• Estabelecer as garantias do contrato;
• Estipular as regras para vistoria e devolução do imóvel.

Dados essências do contrato de locação

Primeiramente, é indispensável que os contratos de locação de imóvel tenham todos os dados das partes envolvidas, bem como do imóvel a ser locado.

Ou seja, se for o caso de pessoa física, ele deverá o constar:

• Nome completo;
• CPF;
• RG;
• Endereço físico, e-mail e telefones de contato;
• Dados dos cônjuges, quando houver.

Mas, por outro lado, se uma das partes for pessoa jurídica:

• contrato social da empresa e aditivos;
• comprovante de endereço;
• cópia do CNPJ;
• Imposto de Renda da empresa;
• certidões negativas atualizadas.

As obrigações do locador

Para esclarecer, as obrigações do locador estão previstas no artigo 22 da lei de locações:

I -entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Mas enfim, o que seriam despesas extraordinárias de condomínio?

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

As obrigações do locatário

Por outro lado, as obrigações do locatários estão previstas nos artigos 23 a 26 da lei de locações:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Que garantias o Locador pode exigir?

Certamente, é comum o locador exigir garantias que o protegem contra inadimplência.

Então, a lei de locações autoriza o uso da seguintes garantias:

• caução;
• fiança;
• seguro de fiança locatícia.
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Saiba mais sobre os direitos e deveres do locador e do locatário em nosso artigo específico.

Contrato de locação de imóveis: Preciso contar com um profissional da área?

Sim. A verdade é que em se tratando de negociações imobiliárias, todo cuidado é pouco.

Portanto, quem deseja fazer um negócio mais seguro deve optar por um advogado especialista no assunto.

Além disso, um serviço que poderá te auxiliar na negociação é fazer uma due diligence imobiliária.

Essa importante ferramenta poderá blindar a sua negociação imobiliária. Ou seja, vai torná-la mais segura.

Em suma, como diz o ditado “mas mais vale prevenir do que remediar”.

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