Nos últimos meses, quase toda semana alguém me faz a mesma pergunta. Às vezes é um empresário no escritório, às vezes é um produtor rural, às vezes é um filho preocupado, que me liga sem o pai saber:
“Doutor, depois dessa Reforma Tributária, ainda compensa ter holding? Ou ficou mais barato deixar tudo no CPF?”
É uma pergunta justa. A Reforma criou dois tributos novos, o IBS e a CBS, mudou a forma como as operações com imóveis são tributadas e trouxe a pessoa física para uma conversa que, até pouco tempo atrás, parecia coisa só de empresa.
Vou ser franco com você, como sempre procuro ser nesta coluna: fazer uma holding só porque alguém disse que “paga menos imposto” é um erro. Mas deixar tudo no CPF, sem pensar no que vem depois, pode ser um erro ainda maior.
Vamos por partes.
A PESSOA FÍSICA TAMBÉM ENTROU NO RADAR
Muita gente acredita que a Reforma Tributária mexeu só com as empresas. Não é verdade.
A Lei Complementar nº 214/2025 prevê situações em que a própria pessoa física que aluga imóveis passa a ser contribuinte do IBS e da CBS. Na locação, isso acontece, como regra geral, quando a receita dessas operações no ano anterior superou R$ 240 mil (valor-base sujeito à atualização pelo IPCA) e envolveu mais de três imóveis distintos. A lei também prevê enquadramento no próprio ano quando a receita de locação, cessão ou arrendamento ultrapassar em 20% o limite legal atualizado.
E é bom lembrar: IBS e CBS não substituem o Imposto de Renda. São tributos diferentes, que podem se somar. Quem vive de aluguel no CPF continua pagando Imposto de Renda pela tabela progressiva, que em 2026 chega a 27,50%, na faixa mais alta.
Em outras palavras, uma família com vários imóveis alugados no nome do pai ou da mãe pode ter duas contas para fazer: de um lado, o Imposto de Renda sobre os aluguéis; de outro, dependendo do enquadramento, o novo IBS e a nova CBS.
Tem mais um detalhe que pouca gente conhece: essa mudança não acontece de uma vez. O ano de 2026 foi de teste; a CBS passa a valer de fato em 2027, e o IBS entra aos poucos, até 2033.
E A HOLDING? TAMBÉM FICOU MAIS CARA?
Em algumas operações, sim.
A holding que recebe aluguéis também estará dentro do novo sistema do IBS e da CBS. A diferença é que a lei criou um regime próprio para o setor imobiliário, com alíquotas reduzidas: nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução é de 70% sobre as alíquotas gerais; nas demais operações imobiliárias do regime específico, de 50%.
Isso não quer dizer que a holding vai pagar pouco. Quer dizer apenas que o legislador reconheceu que o mercado imobiliário tem características próprias e deu a ele um tratamento diferenciado. A conta precisa ser feita caso a caso, com os números reais da família, e não com promessa de internet.
Na locação residencial sujeita ao regime regular, a lei também prevê um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, dedutível da base de cálculo do IBS e da CBS e sujeito à atualização pelo IPCA.
ANTES DO IMPOSTO, EU PERGUNTO PELA FAMÍLIA
Em trinta anos de advocacia, aprendi que, quando me sento com uma família empresária ou de produtor rural, quase nunca começo pela alíquota. Começo perguntando:
- Quantos filhos vocês têm?
- Quem trabalha na fazenda e quem mora fora?
- Quem vai cuidar do patrimônio quando vocês não estiverem mais aqui?
- A ideia é vender um dia ou manter tudo na família?
Porque patrimônio rural não é só uma conta de imposto. É o resultado de décadas acordando antes do sol, atravessando seca, preço baixo, juros altos, falta de mão de obra e tantas outras dificuldades que só quem vive da terra conhece. E digo isso também como produtor rural: sei bem o que custa cada hectare.
UM EXEMPLO DO DIA A DIA
Imagine uma família com:
- uma fazenda;
- três apartamentos alugados;
- um galpão comercial;
- a casa onde mora;
- três filhos.
A primeira pergunta que costumo ouvir é: “Doutor, quanto vamos pagar de imposto se colocarmos tudo numa holding?”
Ela é importante, mas não pode ser a única. Também precisamos perguntar:
- Se o pai ou a mãe faltar amanhã, como fica a sucessão?
- Esses imóveis vão para inventário?
- Os três filhos vão virar donos, juntos, de cada um dos imóveis?
- E se um deles quiser vender a sua parte e os outros não?
Repare: a decisão entre CPF e holding não é apenas tributária. É patrimonial, sucessória e, acima de tudo, familiar.
NO CPF, TUDO PARECE SIMPLES, ATÉ CHEGAR O INVENTÁRIO
Enquanto o dono está vivo e com saúde, manter os bens no CPF costuma parecer o caminho mais fácil. O problema aparece depois.
Com o falecimento, o patrimônio que estava nas mãos de uma única pessoa passa a seguir as regras da sucessão. Vem o inventário. Vem o ITCMD. Vêm os custos com advogado, cartório e avaliações. E vem, principalmente, o condomínio entre herdeiros que, muitas vezes, têm projetos de vida completamente diferentes.
É aí que nascem as brigas. E é aí que muitas famílias descobrem, do jeito mais doloroso, que herdar um imóvel em conjunto é muito diferente de herdar cotas de uma holding com regras claras.
Isso não significa que as quotas de uma holding estejam automaticamente fora do inventário: se ainda pertencerem ao falecido, também poderão integrar a sucessão. A diferença está na possibilidade de organizar previamente a titularidade e as regras de administração.
Por isso eu sempre digo: a opção mais barata não é a que paga menos imposto neste mês. É a que custa menos para a família ao longo das gerações em dinheiro, em tempo e em paz.
HOLDING NÃO É VARINHA MÁGICA
Agora, preciso ser honesto com você. Abrir uma empresa e simplesmente colocar os imóveis dentro dela não resolve os problemas de ninguém. Se não houver regras, o conflito só muda de endereço: sai da partilha do inventário e vai para a reunião de sócios.
Esteja certo de uma coisa: a holding organiza o patrimônio, mas é a governança familiar que organiza as relações, o poder e a continuidade.
ENTÃO, AFINAL: HOLDING OU CPF?
A resposta honesta é: depende.
Para comparar as duas opções, é preciso olhar também os custos de cada estrutura:
| Critério | Bens no CPF | Holding patrimonial |
|---|---|---|
| Tributação dos aluguéis | IRPF e eventual IBS/CBS, conforme o enquadramento. | Tributação da pessoa jurídica e IBS/CBS, quando aplicáveis. |
| Custos de manutenção | Sem custos de manter uma sociedade, mas com despesas próprias dos bens. | Contabilidade, registros e obrigações da pessoa jurídica. |
| Transferência inicial | Bens permanecem em nome da pessoa física. | Transferência pode envolver ITBI, ganho de capital e custos registrais. |
| Sucessão | Bens e direitos podem integrar o inventário. | Quotas também podem integrar o inventário; regras societárias ajudam na organização. |
| Governança | Depende dos instrumentos utilizados pela família. | Permite disciplinar gestão e relações entre sócios no contrato e em acordos. |
Para quem tem um único imóvel, pouca renda de aluguel e uma sucessão simples, manter o patrimônio no CPF pode ser o caminho mais lógico e mais econômico.
Mas, à medida que crescem:
- o número de imóveis;
- a receita de aluguel;
- o valor do patrimônio;
- o número de herdeiros;
- a complexidade da família;
- e o desejo de preservar os bens por gerações,
a análise muda completamente. Nesses casos, uma holding bem estruturada, acompanhada de regras de governança, passa a fazer muito sentido.
No fim das contas, a escolha não é entre CPF ou CNPJ. O objetivo é fazer o patrimônio sobreviver ao seu fundador sem destruir a família pelo caminho com a sucessão organizada ainda em vida, menos custo e menos risco de briga por herança.
PLANEJAR NÃO É ESCONDER
Holding familiar não é sinônimo de sonegação. É planejamento, governança e responsabilidade com o que foi construído. Planejar é cuidar do patrimônio, proteger a família e garantir que o trabalho no campo continue dando frutos para as próximas gerações, com segurança jurídica, previsibilidade e paz.
E planejamento sucessório não é assunto para depois. Não é conversa para quando o patriarca adoecer, nem para depois que ele partir.
Se ficou alguma dúvida sobre este assunto, a nossa equipe especializada em holding e governança familiar está pronta para ajudá-lo. Não deixe o futuro do seu patrimônio e da sua família ao acaso. Entre em contato pelo WhatsApp (31) 98660-2552 para obter informações sobre nossa atuação.
