Você que comprou imóvel nos últimos cinco anos, residencial, comercial, rural, ou seja, qualquer tipo de imóvel, saiba que poderá ter direito à restituição de ITBI, mais especificamente do valor pago a maior pelo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Esse direito foi em razão de uma decisão recente da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece que a base de cálculo do tributo é o valor da negociação do mercado, e não o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) — como vinham cobrando diversos municípios.

O que fala a decisão do STJ

O assunto consta no Recurso Especial 1.937.821, analisado pela 1º Seção dos recursos repetitivos do STJ. Após análise da ação, os ministros decidiram, por unanimidade, os pontos que devem ser observados para o cálculo do ITBI: 

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
• O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Antes da decisão, os municípios usavam a base de cálculo do ITBI que fosse maior: IPTU, valor da negociação ou valor venal de referência. Ou seja, o município escolhia sempre o valor que gerava mais receita para ele mesmo.

Também o STJ apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em valor genérico, considerando aspectos, como a localização e a metragem do imóvel.

No caso do ITBI, o STJ considerou que a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor. 

Quem tem direito à restituição de ITBI?

Quem comprou um imóvel residencial, comercial, rural nos últimos 5 anos pode ter direito a receber de volta o valor pago a mais pelo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Portanto, para ter o direito à restituição de ITBI, é preciso cumprir duas condições:

• Ter comprado um imóvel nos últimos 5 anos; e
• Ter pago o ITBI que tenha sido calculado sobre uma base de cálculo maior do que o valor da negociação.

Como faço para saber se o ITBI foi cobrado a mais?

Para saber qual foi a base de cálculo utilizada no pagamento do seu ITBI, basta olhar na escritura e nos documentos de lançamento do imposto, se foi o valor da transação (que consta na escritura), se foi o valor venal do imóvel (que consta no carnê de IPTU), ou, ainda, se foi o valor de referência utilizado pela prefeitura.

Ou seja, o município deve calcular o ITBI com base no valor da negociação que você realizou. Caso o valor tenha sido outro, você muito provavelmente tem direito à devolução de valor. 

O que fazer para receber o dinheiro de volta?

Você que se enquadra nessa situação, saiba que poderá ir à justiça para reaver a diferença paga do ITBI cobrado de maneira errada pelo município. A diferença deverá ser pago devidamente atualizada, com juros aplicados desde a data do pagamento.

Dependendo da sua situação, você poderá promover ação no juizado especial da fazenda pública. Mas para isso, o mais importante é você contar com uma assessoria jurídica especializada neste momento, pois apenas assim você terá maior chance de êxito na sua demanda.

Se este assunto te interessa, entre em contato conosco através do nosso WhatsApp para conversar sobre o seu caso.

O GGSADV – Geraldo Gonçalves Sociedade de Advogados é um escritório especializado em negociações imobiliárias.