Reforma Tributária: aluguéis na pessoa física a necessidade de profissionalização do patrimônio via holding

A Reforma Tributária do Consumo, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, não altera apenas tributos. Ela inaugura um novo modelo de relacionamento entre o Fisco e o patrimônio, especialmente para quem possui imóveis alugados na pessoa física, seja por locação tradicional ou por plataformas digitais como Airbnb e Booking.

Nesse novo cenário, o ponto central não é apenas “quanto se paga de imposto”, mas como o patrimônio está estruturado, administrado e documentado. A lógica da informalidade patrimonial perde espaço para a profissionalização patrimonial.

A locação na pessoa física sob nova ótica fiscal:

A legislação deixou claro que nem todo proprietário pessoa física será automaticamente contribuinte de IBS e CBS. Entretanto, a incidência passa a depender de critérios objetivos, como habitualidade, volume de receitas e exploração econômica da locação, especialmente quando há múltiplos imóveis..

Quando a locação deixa de ser episódica e passa a ser atividade recorrente, o Fisco tende a enxergá-la como uma operação econômica organizada. Isso é ainda mais sensível nos casos de:

• múltiplos imóveis alugados;
• locação por curta temporada (Airbnb, Booking, etc.);
• receitas mensais elevadas;
• gestão profissional do aluguel, ainda que no CPF.

O impacto real para quem recebe acima de R$ 20 mil por mês:

Hoje, uma pessoa física que recebe valores de aluguel acima de R$20.000,0 (vinte mil reais) ou R$240.000,00(duzentos e quarenta mil reais)  está sujeita à tributação pelo Imposto de Renda na tabela máxima, acrescidos dos novos impostos IBS e CBS cuja carga efetiva pode chegar a 35,9%.

Exemplo prático

Imagine um proprietário que recebe R$ 25.000,00 mensais de aluguéis:

• Receita anual: R$ 300.000,00
• Tributação via IRPF (faixa máxima)
• IBS e CBS: 8,4%:
• Carga de imposto: 35,9%
• Imposto anual estimado: R$ 107.700,00

Tudo isso:

• no CPF do titular;
• com exposição patrimonial direta;
• sem governança;
• com maior risco fiscal e sucessório.

Com a Reforma Tributária, além dessa carga, o contribuinte passa a conviver com:

• maior cruzamento de dados;
• exigência de rastreabilidade das receitas;
• possibilidade de emissão de documento fiscal (NFS-e) quando caracterizada atividade econômica;
• enquadramento como contribuinte de IBS e CBS em determinados cenários.

Airbnb, Booking e locação por temporada: o ponto de atenção

A locação por plataformas digitais merece atenção especial. Embora a Receita Federal tenha esclarecido que não há tributação automática, esse tipo de aluguel costuma preencher com mais facilidade os requisitos de:

• habitualidade;
• prestação organizada;
• exploração econômica continuada.

Além disso, as plataformas digitais aumentam a visibilidade fiscal da operação, facilitando o cruzamento de informações. Nesse contexto, a exigência de documento fiscal, organização contábil e separação patrimonial deixa de ser exceção e passa a ser tendência.

A holding patrimonial como ferramenta de eficiência e proteção

É nesse ambiente que a holding patrimonial assume papel central. Ela não serve apenas para planejamento sucessório, mas para organizar, profissionalizar e proteger o patrimônio imobiliário.

Uma holding bem estruturada permite:

• separar patrimônio pessoal da atividade econômica;
• estabelecer regras claras de administração (governança);
• organizar contratos, receitas e despesas;
• reduzir riscos fiscais e trabalhistas indiretos;
• alcançar eficiência tributária lícita, muitas vezes com carga inferior à da pessoa física;
• preparar o patrimônio para sucessão, evitando inventários longos e onerosos.

Em vez de uma tributação direta de até 35,9% no CPF, a estrutura societária pode permitir uma tributação mais racional, adequada à realidade econômica da atividade, sempre dentro da legalidade.

• Veja exemplos de uma Holding Familiar

Exemplo prático

Imagine um proprietário que recebe R$ 25.000,00 mensais de aluguéis:

• Receita anual: R$ 300.000,00
• Tributação IR, IBS CBS
• Carga de imposto: 19%
• Imposto devido: R$ 57.000,00 (cinquenta e sete mil reais).

Comparado a pessoa física você terá uma economia mensal no valor de R$4.225,00(quatro mil e duzentos e vinte e cinco reais) e uma economia anual de R$50.700,00(cinquenta mil e setecentos reais).

Governança patrimonial: a exigência silenciosa da Reforma

A Reforma Tributária não exige apenas novos tributos, mas um novo comportamento. Governança patrimonial significa:

• regras de uso e exploração dos imóveis;
• separação entre renda pessoal e renda patrimonial;
• registros contábeis e fiscais adequados;
• contratos bem estruturados;
• conformidade com obrigações acessórias.
• Estrutura profissional da família empresária.

Sem governança, o risco de cair em uma demanda entre herdeiros é muito grande e toda economia realizada pela holding pode ir para água abaixo.

A Reforma Tributária não penaliza quem investe em imóveis, mas exige organização e estratégia. Para quem recebe aluguéis de pequeno valor, o impacto tende a ser reduzido. Já para quem possui imóveis alugados, renda recorrente elevada ou utiliza plataformas digitais, a ausência de estrutura pode gerar ineficiência tributária, insegurança jurídica e exposição patrimonial.

• Entenda como a Holding pode ser a única fuga da Reforma Tributária para o empreendedor.

A holding patrimonial, aliada a uma governança bem definida, deixa de ser um planejamento sofisticado e passa a ser uma resposta prática às novas exigências fiscais. Profissionalizar o patrimônio não é apenas uma escolha inteligente  é uma medida preventiva diante do novo sistema tributário.

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