Em regra, quando um imóvel é transferido para uma holding para integralizar o capital social, a Constituição prevê imunidade de ITBI. O recorte dessa imunidade pelo valor efetivamente destinado ao capital social não está no texto constitucional: veio da interpretação do Supremo Tribunal Federal no Tema 796. Isso não significa, porém, que toda transferência de imóvel para uma holding esteja automaticamente livre do imposto.
Duas questões precisam ser separadas desde o início. O Tema 796 do STF definiu o limite da imunidade quando o valor dos bens supera o capital social a ser integralizado. Já a aplicação da imunidade a empresas com atividade imobiliária preponderante é objeto do Tema 1348, ainda sem tese final.
Por isso, a resposta para “há ITBI na holding?” depende da estrutura concreta da operação, do valor destinado ao capital social e do estado atual da jurisprudência.
Esse artigo que escrevi será muito útil para você que está constituindo ou pretende constituir uma holding.
Resumo rápido
- A Constituição prevê imunidade do ITBI na integralização de bens ao capital social.
- O Tema 796 do STF limitou a imunidade ao valor do capital social efetivamente integralizado.
- A influência da atividade imobiliária preponderante está sendo decidida no Tema 1348, cujo julgamento não foi concluído.
- A preponderância imobiliária tem definição legal no art. 37 do CTN e é apurada também pelos anos seguintes à aquisição.
- A pessoa física pode integralizar bens pelo valor constante da declaração ou pelo valor de mercado, conforme o art. 23 da Lei 9.249/1995, e a escolha produz efeitos que vão além do ITBI.
- Se houver parcela efetivamente tributável, a base de cálculo do ITBI segue regras próprias e não pode ser simplesmente definida por um valor de referência unilateral do município.
O que acontece quando um imóvel é integralizado ao capital da holding?
Integralizar um imóvel ao capital social significa utilizar o próprio bem para cumprir a obrigação de formação ou aumento do capital da sociedade.
Em vez de o sócio aportar dinheiro, ele transfere um imóvel para a pessoa jurídica e recebe, em contrapartida, participação societária correspondente ao valor atribuído à integralização.
Essa operação é diferente de uma compra e venda comum. Ainda assim, como há transmissão patrimonial, ela precisa ser analisada à luz das regras constitucionais do ITBI.
Na prática, a cobrança aparece em um momento específico. A certidão dos atos de constituição ou de alteração passada pela Junta Comercial é documento hábil para a transferência do imóvel, nos termos do art. 64 da Lei 8.934/1994. É ao levar essa certidão ao Registro de Imóveis que o contribuinte se depara com a exigência municipal, seja de recolhimento, seja de reconhecimento administrativo da imunidade. Enquanto o registro não ocorre, o imóvel permanece, perante terceiros, no patrimônio do sócio, porque a propriedade só se transfere com o registro.
O que a Constituição diz sobre a imunidade do ITBI?
O art. 156, §2º, I, da Constituição prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
É esse dispositivo que fundamenta a imunidade na integralização de imóveis ao capital social.
O Código Tributário Nacional também trata da matéria nos arts. 36 e 37.
O ponto sensível está na expressão “nesses casos”. Para uma corrente, a ressalva alcança tanto a integralização de capital quanto as reorganizações societárias. Para outra, ela se refere apenas às operações listadas na segunda parte do dispositivo, de modo que a integralização de capital seria imune de forma incondicionada, qualquer que seja a atividade da empresa. É exatamente essa divergência de leitura que está submetida ao STF no Tema 1348.
O que é atividade preponderante, na definição da lei
A expressão não é aberta. O art. 37 do CTN estabelece o teste.
Considera-se preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, decorrer de compra e venda de imóveis e direitos a eles relativos, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
Se a pessoa jurídica iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de dois anos antes dela, a apuração leva em conta os três primeiros anos seguintes à data da aquisição.
Esse detalhe costuma passar despercebido e tem consequência direta em planejamento patrimonial. Uma holding constituída para receber os imóveis não tem receita anterior a examinar: ela será avaliada pelo que fizer depois. Na prática, a definição sobre a preponderância só se fecha anos após a integralização já realizada e registrada.
O §3º do mesmo artigo determina a consequência: verificada a preponderância, o imposto é devido nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem naquela data.
Por isso, holdings cujo objeto social contempla locação ou compra e venda de imóveis merecem atenção redobrada, e a redação do objeto social deve ser pensada antes da constituição, não depois da cobrança.
O que o Tema 796 do STF realmente decidiu?
O Tema 796 não decidiu, de forma vinculante, toda e qualquer discussão sobre ITBI em holdings.
A tese fixada pelo STF foi específica: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Na prática, o Tema 796 obriga a distinguir:
- o valor que efetivamente integra o capital social; e
- eventual parcela que ultrapasse esse limite em reserva de capital.
O julgamento não deve ser apresentado como se tivesse encerrado a controvérsia sobre atividade imobiliária preponderante.
Um exemplo para tornar a conta concreta
Suponha um imóvel declarado por R$ 1.000.000,00, transferido para uma holding.
O sócio subscreve R$ 600.000,00 de capital social e os R$ 400.000,00 restantes são registrados como reserva de capital.
Pela tese do Tema 796, a imunidade alcança os R$ 600.000,00 destinados ao capital social. Sobre os R$ 400.000,00 que excedem esse limite, o município tende a exigir o ITBI. Em um município com alíquota de 2%, isso representa R$ 8.000,00 de imposto em uma operação que o cliente imaginava integralmente imune.
Se, em vez disso, o sócio subscrever R$ 1.000.000,00 de capital, não há parcela excedente. A escolha entre uma estrutura e outra produz efeitos societários próprios, e é por isso que ela deve ser definida antes da assinatura do ato, não depois.
Tema 1348: atividade imobiliária preponderante
O Tema 1348 do STF discute diretamente se a imunidade do ITBI na integralização de capital social também se aplica quando a empresa exerce, de forma preponderante, atividades como compra e venda ou locação de imóveis.
O relator, ministro Edson Fachin, votou no sentido de reconhecer a imunidade independentemente da atividade preponderante da empresa, limitada ao valor do capital social integralizado e ressalvadas situações de simulação ou fraude. O fundamento é a leitura da expressão “nesses casos” como restrita às reorganizações societárias.
Status do julgamento
Posição em 8 de outubro de 2026.
- Julgamento em curso no RE 1.495.108, sob repercussão geral.
- Seis ministros acompanharam o relator e dois apresentaram posição divergente, já considerado o voto mais recente do ministro Alexandre de Moraes.
- O julgamento havia sido interrompido por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes, com devolução dos autos em 28 de setembro de 2026.
- A retomada do julgamento virtual está prevista para o período de 9 a 19 de outubro de 2026.
Até 8 de outubro de 2026, o STF ainda não havia fixado tese final no Tema 1348. Embora o julgamento apresentasse maioria favorável aos contribuintes naquele momento, o processo ainda não estava concluído e seria retomado em sessão virtual prevista para 9 a 19 de outubro de 2026.
Modulação de efeitos: porque isso importa agora
Mesmo um desfecho favorável ao contribuinte não resolve automaticamente o caso do ITBI.
O STF pode modular os efeitos da decisão e aplicá-la apenas a fatos geradores futuros. Nessa hipótese, por exemplo, quem recolheu ITBI indevidamente nos anos anteriores e não discutiu a cobrança pode ficar sem direito à restituição, enquanto quem já havia questionado administrativa ou judicialmente tende a preservar sua posição.
Para quem pretende integralizar imóveis neste momento, a consequência é prática: a forma de documentar a operação e a decisão sobre recolher, recolher com ressalva ou discutir a exigência precisam ser tomadas antes do registro da transferência.
Então o ITBI é ou não devido na holding?
Não existe uma resposta única para toda operação.
A análise precisa começar por três perguntas:
- O imóvel está sendo transferido efetivamente para integralizar capital social?
- O valor do imóvel está dentro do limite do capital social a ser integralizado?
- Há alguma questão relacionada à atividade preponderante da empresa, à legislação municipal ou à estrutura concreta da operação?
Quando o imóvel é efetivamente destinado à integralização do capital social, existe proteção constitucional.
Por outro lado, o Tema 796 deixa claro que a imunidade não cobre automaticamente o que exceder o limite do capital social integralizado, em reserva de capital.
Capital social, valor do imóvel e reserva de capital não são a mesma coisa
Uma das maiores fontes de confusão em operações com imóveis e holdings é misturar conceitos diferentes.
Valor constante da declaração
É o valor pelo qual o imóvel aparece na declaração de bens da pessoa física, sujeito às regras fiscais aplicáveis.
Valor de mercado
É o valor econômico atribuído ao bem em condições de mercado.
Capital social
É o montante subscrito pelos sócios e formalmente destinado à formação ou aumento do capital da empresa.
Parcela excedente
Quando o valor atribuído ao bem ultrapassa o montante efetivamente destinado à integralização do capital social, surge uma discussão diferente. É nessa fronteira que o Tema 796 tem relevância direta.
Não se deve presumir que toda diferença entre valor de mercado e valor constante da declaração se transforma automaticamente em reserva de capital ou em base tributável de ITBI. A operação precisa ser examinada pelos documentos societários e fiscais efetivamente utilizados.
S.A. e LTDA seguem a mesma regra de avaliação do imóvel?
Não.
Existe uma diferença societária relevante entre os dois tipos.
Na sociedade anônima, os bens destinados à formação do capital social precisam ser avaliados a preço de mercado por três peritos ou por empresa especializada, com laudo fundamentado e aprovação nos termos dos arts. 7º e 8º da Lei 6.404/1976.
Na sociedade limitada, o Código Civil não impõe, como regra geral, o mesmo laudo de avaliação independente para a integralização. Em contrapartida, os sócios respondem solidariamente pela exata estimação dos bens conferidos ao capital durante cinco anos, conforme o art. 1.055, §1º.
Essa diferença societária, porém, não deve ser confundida com a regra tributária sobre o valor da transferência.
Para fins do art. 23 da Lei 9.249/1995, a pessoa física pode transferir bens e direitos à pessoa jurídica, a título de integralização de capital:
- pelo valor constante da respectiva declaração de bens; ou
- pelo valor de mercado.
Portanto, uma coisa é a necessidade de avaliação societária do bem; outra é o valor fiscal utilizado na transferência e seus efeitos tributários.
Quando pode haver ganho de capital no Imposto de Renda?
A mesma Lei 9.249/1995 estabelece que, se a pessoa física transferir o bem por valor superior ao constante de sua declaração, a diferença a maior será tributável como ganho de capital.
Por isso, duas perguntas diferentes precisam ser separadas:
- há incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital?
- há incidência de ITBI?
São tributos distintos, com fundamentos e regras diferentes.
Uma operação pode exigir análise simultânea dos dois, mas a conclusão de um não determina automaticamente a conclusão do outro.
A escolha do valor não é neutra
Integralizar pelo valor da declaração evita a tributação imediata do ganho de capital na pessoa física, mas o imóvel ingressa na holding por esse mesmo valor.
Integralizar pelo valor de mercado antecipa a tributação do ganho de capital e, em contrapartida, faz o bem ingressar na sociedade por valor maior.
Como o custo de aquisição registrado na pessoa jurídica influencia o resultado de uma futura alienação, a decisão precisa levar em conta o destino pretendido para o imóvel, o regime de tributação da holding e o horizonte da operação, e não apenas o efeito imediato.
E se houver parcela tributável de ITBI? Como funciona a base de cálculo?
Quando existir parcela efetivamente sujeita ao ITBI, a discussão sobre a base de cálculo segue regras próprias.
No Tema 1113, o STJ estabeleceu que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
O tribunal também definiu que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção relativa de compatibilidade com o mercado. Se o município entender que esse valor não é adequado, deve utilizar procedimento administrativo próprio para afastá-lo.
Além disso, o município não pode simplesmente impor, de forma unilateral e prévia, um valor de referência como base obrigatória para todas as operações.
Esse ponto, porém, não deve ser confundido com o alcance da imunidade. Primeiro é necessário saber se existe parcela tributável. Depois, se houver, discute-se a base de cálculo.
Quando a prefeitura pode questionar a operação?
O município pode analisar os fatos, os documentos e os valores apresentados pelo contribuinte. Isso é diferente de afirmar que toda cobrança divergente é automaticamente indevida.
Na prática, os questionamentos mais frequentes seguem quatro linhas.
A primeira é a existência de parcela excedente ao capital social, situação em que o município se apoia no Tema 796 para cobrar o imposto sobre a diferença.
A segunda é a atividade preponderante da adquirente, apurada na forma do art. 37 do CTN, que pode levar à cobrança anos depois da operação.
A terceira é a base de cálculo da parcela tributável, quando o município recusa o valor declarado e adota valor próprio, discussão que encontra limite no Tema 1113 do STJ.
A quarta é a alegação de simulação, quando os documentos societários, contábeis e fiscais não sustentam a operação declarada, ou quando o imóvel retorna ao patrimônio do sócio pouco tempo depois.
Por isso, operações patrimoniais relevantes devem ser estruturadas antes da transferência, e não apenas discutidas depois de uma cobrança.
Checklist antes de integralizar imóvel em uma holding
- qual será o valor de integralização do imóvel;
- como esse valor aparece na declaração da pessoa física;
- qual será o capital social efetivamente subscrito e integralizado;
- se existe diferença entre valor fiscal, valor atribuído à integralização e valor de mercado;
- como o contrato ou ato societário documentará a operação;
- qual é a atividade prevista no objeto social e qual será a origem efetiva da receita nos anos seguintes;
- qual é a legislação do município onde o imóvel está localizado;
- qual é o estágio atual da jurisprudência aplicável;
- se pode haver ganho de capital e qual valor de custo o imóvel terá na holding;
- se existe alguma parcela que não esteja efetivamente destinada ao capital social.
Aumente suas chances de apresentar um pedido bem fundamentado
Além de entender as regras aplicáveis, a forma como o requerimento é estruturado e documentado pode fazer diferença na análise administrativa.
Para quem pretende protocolar o pedido por conta própria, disponibilizamos um Modelo de Requerimento de Isenção de ITBI, acompanhado de orientações para organizar o pedido de forma mais completa e fundamentada.
Quando vale buscar análise jurídica antes da transferência?
A análise individualizada é especialmente importante quando a operação envolve vários imóveis, divergência relevante entre valor fiscal e valor de mercado, atividade imobiliária preponderante, parcela excedente ao capital social, exigência administrativa do município ou discussão sobre ganho de capital.
Nesses casos, a estrutura societária, tributária e documental deve ser examinada antes do registro da transferência, porque pequenas diferenças na forma de integralização podem alterar o tratamento jurídico da operação.
Perguntas frequentes
A transferência de imóvel para uma holding sempre tem imunidade de ITBI?
Não. A imunidade constitucional está ligada à integralização de capital e possui limites. O Tema 796 trata do valor que excede o capital social, e o Tema 1348 ainda discute a situação de empresas com atividade imobiliária preponderante.
O que é atividade preponderante para fins de ITBI?
É a situação em que mais de 50% da receita operacional da empresa adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, decorre de compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil, conforme o art. 37 do CTN. Se a empresa iniciou suas atividades após a aquisição, a apuração considera os três anos seguintes.
O Tema 796 decidiu que a atividade da holding não importa?
Não como tese vinculante. A tese do Tema 796 trata do limite da imunidade em relação ao capital social integralizado. A questão da atividade preponderante está submetida especificamente ao Tema 1348.
Posso integralizar o imóvel pelo valor da minha declaração de Imposto de Renda?
A Lei 9.249/1995 permite à pessoa física utilizar o valor constante da declaração de bens ou o valor de mercado na integralização de capital. A escolha pode produzir efeitos tributários diferentes, tanto no momento da transferência quanto em uma futura venda pela holding, e deve ser analisada no caso concreto.
Integralizar pelo valor de mercado gera ganho de capital?
Se a transferência ocorrer por valor superior ao constante da declaração de bens, a diferença a maior pode ser tributada como ganho de capital, conforme o art. 23 da Lei 9.249/1995.
Se o STF decidir a favor do contribuinte, quem já pagou recebe de volta?
Não necessariamente. O tribunal pode modular os efeitos da decisão e limitá-la a fatos geradores futuros. Por isso, a posição de quem já discutiu a cobrança tende a ser diferente da de quem apenas recolheu o imposto.
O município pode impor um valor de referência para cobrar ITBI?
O STJ decidiu no Tema 1113 que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI apenas com base em valor de referência unilateral. Se quiser afastar o valor declarado, deve observar procedimento próprio.
Fontes oficiais consultadas
Para esta atualização foram priorizadas fontes primárias e oficiais:
- Constituição Federal, art. 156, §2º, I
- Código Tributário Nacional, arts. 36 e 37
- STF — Tema 796 / RE 796.376
- STF — Tema 1348 / RE 1.495.108
- STF — andamento do Tema 1348
- Lei 9.249/1995, art. 23
- Lei 6.404/1976, arts. 7º e 8º
- Código Civil, art. 1.055, §1º
- Lei 8.934/1994, art. 64
- STJ — Tema 1113
Conclusão
A pergunta “há ITBI na holding?” precisa ser substituída por uma pergunta mais precisa: qual é a natureza da transferência e qual parcela do valor está efetivamente sendo destinada à integralização do capital social?
A Constituição protege a integralização de capital, e o Tema 796 delimitou a imunidade em relação ao montante do capital social. Já a controvérsia sobre atividade imobiliária preponderante continua submetida ao STF no Tema 1348, com julgamento em curso e retomada prevista para outubro de 2026.
Para quem pretende integralizar imóveis agora, esse cenário tem um efeito concreto: as decisões sobre valor de integralização, capital subscrito, objeto social e forma de documentar a operação podem produzir efeitos tributários e societários que não são simples de reverter depois do registro da transferência.
Se você está estruturando uma holding ou já recebeu uma exigência municipal de ITBI, a análise do caso concreto deve anteceder a transferência. Entre em contato para uma avaliação da sua operação
