Cláusulas especiais do contrato de compra e venda de imóvel.

Ao comprar ou vender um imóvel, nós sempre buscamos segurança. Mas não se engane, o momento da negociação de um imóvel além de ser cansativo e burocrático, pode ser perigoso se você não se cercar de todos os cuidados necessários.

Por isso, não deixe de fazer um contrato de compra e venda, pois ele é o documento que irá garantir direitos e obrigações para o vendedor e o comprador e, claro, evitará muitas dores de cabeça no futuro.

Tenho certeza que você já ouviu falar de alguma notícia sobre problemas enfrentados pelo comprador ou vendedor, quando da negociação de um imóvel.

Antes de falarmos das cláusulas especiais do contrato de compra e venda em si, é importante você entender o que é contrato de compra e venda de imóvel e quais são os requisitos indispensáveis desse tipo de contrato.

Abordarei todos esses pontos no artigo e apontar as cláusulas especiais que não podem faltar no contrato de compra e venda de um imóvel, como a venda com reserva de domínio e procuração em causa própria. Então, fique comigo até o final.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

Para o Direito Civil, a compra e venda de imóvel é um contrato bilateral, onde uma das partes (no caso, o vendedor), transfere um bem imóvel à outra (o comprador), mediante o pagamento de um preço e demais condições ajustadas. Mas vale destacar que a transmissão/transferência do bem imóvel é somente concretizada com o registro do contrato no cartório de imóveis.

Lembre-se daquele ditado: “só é dono aquele que tem o registro em seu nome” ou “quem não registra não é dono”.

Quais são os requisitos indispensáveis desse tipo de contrato? 

Por meio das cláusulas do contrato de compra e venda de imóvel você precisará descrever claramente as obrigações e os direitos que cada parte deve cumprir para a negociação aconteça. Isso é importante para evitar confusões futuras e garantir o cumprimento de todas as condições previstas na negociação.

Abaixo, você conhecerá de forma simples e objetiva os requisitos indispensáveis que não podem faltar no seu contrato de compra e venda de imóvel.

Identificação das partes

Esse elemento jurídico é básico, e deve ser bem qualificado com todas as informações pessoais das partes, inclusive com telefone e e-mail, se possível.

Descrição completa do imóvel

Em relação ao bem negociado, a descrição perfeita é a que consta na matrícula do imóvel. Caso o imóvel não tenha matrícula, é importante descrever os pormenores que indicam o seu tamanho (metragem), o endereço exato, os confrontantes, dentre outros.

Preço do imóvel e forma de pagamento

O preço acertado para efetivar a transação também precisa ser definido com clareza. Além disso, é muito importante prever as condições de pagamento, como o valor, o vencimento e o número de parcelas, conforme prevê o artigo 482 do Código Civil.

Para caso aconteça o atraso de alguma parcela, aqui também podem ser previstos multas e juros — que, claro, não podem ser abusivos.

Taxas, impostos e despesas

Para que a transferência definitiva da propriedade seja concluída, é preciso que todos os atos exigidos em lei sejam praticados. Ou seja, devem-se pagar as taxas, os impostos (como o ITBI) e as despesas em geral.

Rescisão e multa por descumprimento e Foro de eleição

Esses pontos são bem óbvios, mas muitas pessoas deixam de acrescentar estas cláusulas e isso pode trazer diversos problemas. Quando não há disposição expressa de como será a rescisão ou o distrato, de como e onde será a resolução das possíveis demandas judiciais que surjam em virtude do contrato, a legislação é quem decide onde a ação será realizada. Como esta nem sempre é a opção mais conveniente para ambas as partes, o melhor é definir em contrato.

Assinaturas das partes e das testemunhas

Por último, mas não menos importante, as assinaturas têm importância fundamental na validade de qualquer contrato. Elas atestam que as partes que estão celebrando o negócio são realmente quem dizem ser e confirmam todo o conteúdo dos termos acertados. Já as testemunhas têm a função de trazer a evidência imparcial sobre o acordo particular e garantir que ela presenciou o momento em que as partes assinaram o contrato de livre e espontânea vontade.

Agora que passamos por todos os pontos essenciais, vamos às cláusulas especiais do contrato de compra e venda de imóvel, que pretendem garantir ainda mais segurança para que a negociação!

O que são cláusulas especiais do contrato de compra e venda de imóvel?

Antes de passarmos para os exemplos, você precisa saber o que são as cláusulas especiais do contrato de compra e venda, certo? As cláusulas especiais são aquelas não obrigatórias, apesar de muito recomendáveis em um contrato.

Isso porque elas visam estabelecer condições que conferem poderes e privilégios, sem causar conflito com as cláusulas essenciais que todo contrato de compra e venda de imóvel deve ter.

Como as cláusulas especiais não são obrigatórias, elas geralmente não estão presentes em modelos prontos de contrato. Por isso, é tão importante contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário na hora de redigir o seu contrato de compra e venda de imóvel.

E quais são as cláusulas especiais?

Cláusula de venda com reserva de domínio

Entendo que a cláusula de venda com reserva de domínio é a mais importante das cláusulas especiais. Ela está prevista no Código Civil, em seus artigos 521 a 528, e tem por objetivo garantir o domínio do bem ao vendedor até que o comprador cumpra eventual obrigação pactuada.

Assim, essa cláusula mantém a titularidade do bem em nome do vendedor até o pagamento total do preço. Portanto, é uma ótima forma de garantir que o comprador cumpra a sua obrigação de pagar, afinal, ele só terá a propriedade do imóvel que está comprando após quitar todo o valor.

Cláusula de comunicações e notificações eletrônicas

Em razão do avanço da tecnologia e da realização de serviços online, as comunicações e notificações, que eram geralmente realizadas por carta, também se tornaram mais práticas. Contudo, para serem válidas, é importante que você insira uma cláusula determinando que todas as comunicações e notificações sejam realizadas de forma eletrônica.

Além disso, é claro, os endereços eletrônicos (e-mails ou WhatsApp) válidos e os responsáveis para recebimento das comunicações ou notificações relativas ao contrato também devem constar no contrato.

Cláusula com procuração em causa própria

A depender da negociação imobiliária que você está prestes a realizar, a procuração em causa própria é uma ótima cláusula. Com este tipo de procuração, o comprador consegue representar o vendedor em cartório, quando da lavratura da escritura definitiva de compra e venda. Assim, não será necessário que o vendedor compareça ao cartório para a formalização e ainda que o vendedor tenha falecido, a procuração não perde validade.

Cláusula de preferência

Muitas das vezes, o vendedor acaba vendendo um imóvel em razão de uma dificuldade financeira, mas o imóvel é da família há dezenas de anos, com muita história e valor sentimental.

Essa cláusula concede ao vendedor o direito de preferência na recompra do imóvel no prazo de 2 anos a partir da data do registro, sendo sua previsão legal nos artigos 513 a 520 do Código Civil.

Cláusula de arbitragem

A cláusula de arbitragem, também conhecida como cláusula compromissória, é uma convenção de arbitragem no qual as partes se obrigam a submeter futuros e eventuais conflitos a uma solução arbitral.

Essa cláusula é muito utilizada para grandes negociações imobiliárias, pois a solução do conflito será em uma Câmara Arbitral que é bem rápida, diferentemente do judiciário que costuma ser muito demorado.

Cláusula de venda sobre documentos

Essa cláusula poucas pessoas conhecem, mas está prevista nos artigos 529 a 532 do Código Civil. A cláusula de venda sobre documentos modifica o efeito tradicional da venda, que, em regra, visa a transferência da propriedade mediante a entrega da posse da coisa vendida. É que, na venda sobre documentos, a coisa vendida é substituída pela entrega do documento que a represente.

Assim, se a documentação estiver em ordem, o comprador não pode se recusar a realizar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado antes.

Conclusão

Em resumo, além das cláusulas essenciais que devem constar obrigatoriamente, as cláusulas especiais do contrato de compra e venda de imóvel podem conferir ainda mais segurança na negociação imobiliária. Assim como todas as cláusulas, precisam ser bem redigidas, claras e inseridas nos lugares certos do contrato.

Por isso, busca a assessoria de advogado especialista em Direito Imobiliário, a fim de elaborar um contrato blindado, inserindo não apenas as cláusulas obrigatórias, mas também as cláusulas especiais são essenciais. Além da redação do contrato, o profissional poderá fazer uma due diligence imobiliária, para garantir que você está concretizando um bom negócio.

O momento de comprar um imóvel é muito importante e não admite erros. Para garantir que você está fazendo tudo da melhor forma, confira o artigo que escrevi sobre os cuidados na hora de comprar um imóvel.

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