É possível usucapião de bem de herança por um herdeiro? Entenda os requisitos, prazos e o entendimento do STJ

É muito comum que, após o falecimento dos pais, apenas um dos filhos permaneça morando no imóvel da família. Enquanto alguns herdeiros mudam de cidade, constituem família ou simplesmente perdem o interesse pelo bem, aquele que permanece passa anos cuidando da propriedade, realizando reformas, pagando impostos e assumindo todas as despesas.

Com o passar do tempo, surge uma dúvida que gera inúmeros conflitos familiares:

O herdeiro que permaneceu no imóvel pode se tornar o único proprietário por meio da usucapião?

A resposta é sim, mas apenas em situações específicas previstas na legislação e reconhecidas pela jurisprudência dos Tribunais Superiores.

Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, o simples fato de morar no imóvel herdado durante vários anos não garante o direito à usucapião. É necessário demonstrar diversos requisitos legais, especialmente que a posse foi exercida de forma exclusiva, contínua, pública, pacífica e com verdadeira intenção de dono (animus domini).

Nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a usucapião entre herdeiros é juridicamente possível, desde que haja prova inequívoca de que um dos herdeiros exerceu posse exclusiva sobre o imóvel, afastando a utilização compartilhada pelos demais sucessores.

Neste artigo você entenderá:

• quando um herdeiro pode adquirir um imóvel herdado por usucapião;
• quais são os requisitos exigidos pela legislação;
• quais modalidades de usucapião podem ser utilizadas;
• qual é o entendimento mais recente do STJ;
• quais situações impedem a usucapião entre herdeiros;
• quais documentos são importantes para comprovar a posse.

Ao final, você encontrará uma seção com as principais dúvidas respondidas sobre o tema.

O que acontece com o imóvel quando o proprietário falece?

Quando uma pessoa falece, todo o seu patrimônio incluindo imóveis, veículos, aplicações financeiras, participações societárias, direitos e até mesmo determinadas obrigações passa a integrar o chamado espólio.

A partir desse momento ocorre a abertura da sucessão, prevista no artigo 1.784 do Código Civil, segundo o qual a herança é transmitida imediatamente aos herdeiros legítimos e testamentários.

No entanto, essa transmissão não significa que cada herdeiro passa a ser proprietário exclusivo de um determinado imóvel.

Enquanto não houver inventário e partilha, todos os herdeiros passam a exercer um direito conjunto sobre o patrimônio deixado pelo falecido.

Em outras palavras, forma-se um condomínio hereditário.

O que é o condomínio hereditário?

O condomínio hereditário é uma situação jurídica em que todos os herdeiros passam a ser co-proprietários do patrimônio deixado pelo falecido até que seja realizada a partilha.

Isso significa que nenhum herdeiro possui, isoladamente, uma parte física do imóvel. Todos possuem apenas uma fração ideal sobre o bem.

Imagine o seguinte exemplo:

Carlos faleceu deixando um imóvel e três filhos.

Mesmo que apenas um deles continue morando na residência, juridicamente o imóvel pertence aos três herdeiros.

Enquanto não houver inventário e partilha, nenhum deles poderá afirmar que é proprietário exclusivo da casa.

Essa característica é justamente o motivo pelo qual muitas pessoas acreditam que não seria possível usucapião entre herdeiros.

Contudo, o entendimento atual dos Tribunais demonstra que essa conclusão não está correta.

É possível usucapião de imóvel de herança?

Sim.

Hoje existe entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça de que um herdeiro pode adquirir, por usucapião, um imóvel pertencente ao espólio ou recebido por herança, desde que demonstre todos os requisitos legais exigidos para a modalidade de usucapião escolhida.

Isso ocorre porque o condomínio hereditário, por si só, não impede a aquisição da propriedade pela usucapião.

Entretanto, existe uma exigência extremamente importante:

O herdeiro deve comprovar que exerceu posse exclusiva sobre o imóvel, comportando-se como verdadeiro proprietário, sem compartilhar a posse com os demais sucessores.

Esse detalhe faz toda a diferença.

Não basta permanecer morando no imóvel.

Também não basta pagar IPTU, água, luz ou realizar pequenas reformas.

É necessário demonstrar que, durante todo o período exigido pela lei, o imóvel foi utilizado exclusivamente pelo herdeiro que pretende a usucapião e que os demais sucessores não exerceram qualquer ato possessório sobre o bem.

Quais são os direitos dos herdeiros sobre o imóvel?

Após o falecimento do proprietário, todos os herdeiros possuem direitos iguais sobre o patrimônio deixado, respeitada a proporção de suas quotas hereditárias.

Entre os principais direitos estão:

• participar do inventário;
• receber sua quota da herança;
• administrar conjuntamente os bens do espólio;
• fiscalizar a utilização do patrimônio;
• requerer a venda judicial do imóvel quando não houver acordo;
• exigir prestação de contas, quando necessário;
• defender judicialmente seu direito sucessório.

Da mesma forma, todos também possuem deveres.

Entre eles estão:

• colaborar com o inventário;
• preservar os bens;
• respeitar o direito dos demais herdeiros;
• contribuir com despesas quando houver responsabilidade comum.

Enquanto durar o condomínio hereditário, nenhum herdeiro poderá excluir os demais do uso do imóvel sem fundamento jurídico.

É justamente por essa razão que a posse exclusiva precisa ser muito bem demonstrada quando se pretende ajuizar uma ação de usucapião.

A simples permanência no imóvel gera usucapião?

A resposta é não.

Esse é um dos maiores equívocos encontrados na prática.

Muitas pessoas acreditam que morar sozinhas no imóvel herdado durante vários anos automaticamente lhes garante a propriedade.

Não é assim.

A jurisprudência é bastante clara ao afirmar que o exercício da posse deve ser acompanhado de elementos que demonstrem o comportamento típico de proprietário.

Entre esses elementos podem estar:

• realização de reformas estruturais;
• pagamento integral dos tributos;
• manutenção exclusiva do imóvel;
• contratação de serviços;
• cercamento da propriedade;
• exploração econômica do imóvel;
• utilização exclusiva da área;
• reconhecimento pelos vizinhos de que aquele herdeiro é o único responsável pelo bem.

Mesmo assim, cada caso dependerá da análise das provas produzidas no processo.

Além disso, a posse deverá preencher todos os demais requisitos previstos para a modalidade de usucapião utilizada, como veremos a seguir.

Modalidades de usucapião: qual pode ser utilizada pelo herdeiro?

Uma das maiores dúvidas de quem pretende regularizar um imóvel de herança é saber qual modalidade de usucapião pode ser utilizada. A resposta depende da situação concreta, do tempo de posse, das características do imóvel e do cumprimento dos requisitos previstos em lei.

É importante destacar que não existe uma modalidade específica denominada “usucapião de herdeiro”. Na prática, o herdeiro utilizará uma das modalidades já previstas na legislação brasileira, desde que demonstre, além dos requisitos próprios da modalidade escolhida, a posse exclusiva sobre o imóvel.

Conheça as principais modalidades.

1. Usucapião Familiar (abandono do lar)

A usucapião familiar está prevista no artigo 1.240-A do Código Civil e foi criada para proteger o cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel após o abandono do lar pelo outro.

Embora seja uma modalidade bastante conhecida, ela possui aplicação extremamente restrita e, na maioria dos casos, não se aplica às disputas entre herdeiros, pois exige uma relação anterior de casamento ou união estável.

Ainda assim, é importante conhecê-la para compreender as diferenças em relação às demais modalidades.

Requisitos

• posse exclusiva por 2 anos ininterruptos;
• imóvel urbano de até 250 m²;
• abandono voluntário do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro;
• utilização do imóvel como residência própria ou da família;
• inexistência de outro imóvel urbano ou rural em nome do possuidor.

Exemplo prático

João e Maria eram casados e adquiriram uma casa durante o casamento. Após a separação de fato, Maria abandonou definitivamente o imóvel, deixando João e os filhos residindo no local. Decorridos dois anos, sem qualquer oposição e preenchidos os demais requisitos legais, João poderá pleitear a usucapião familiar.

Essa modalidade normalmente não será utilizada em casos de herança, mas merece ser mencionada por fazer parte das espécies previstas na legislação.

2. Usucapião Constitucional Urbana

A usucapião constitucional urbana está prevista no artigo 183 da Constituição Federal e também no artigo 1.240 do Código Civil.

Ela é uma das modalidades mais utilizadas no Brasil e pode, em determinadas situações, ser utilizada por um herdeiro.

Requisitos

• posse contínua por cinco anos;
• posse sem oposição;
• imóvel urbano de até 250 m²;
• utilização para moradia própria ou da família;
• não possuir outro imóvel urbano ou rural.

Além desses requisitos, quando o imóvel pertence ao espólio, será indispensável comprovar que a posse foi exercida de forma exclusiva, afastando o condomínio hereditário.

Exemplo prático

Após o falecimento da mãe, apenas uma das filhas permaneceu residindo na pequena casa da família, localizada em área urbana. Durante mais de cinco anos, ela pagou todas as despesas, realizou reformas, manteve o imóvel exclusivamente em seu nome perante os prestadores de serviço e nunca sofreu oposição dos demais irmãos.

Se preenchidos todos os requisitos legais e comprovada a posse exclusiva, poderá ser reconhecida a usucapião.

3. Usucapião Constitucional Rural

Prevista no artigo 191 da Constituição Federal, essa modalidade busca incentivar a função social da propriedade rural.

Ela também pode ser utilizada por herdeiros, especialmente em propriedades rurais exploradas exclusivamente por apenas um sucessor.

Requisitos

• posse por cinco anos ininterruptos;
• área rural de até cinquenta hectares;
• exploração produtiva da terra;
• utilização do imóvel como moradia;
• inexistência de outro imóvel urbano ou rural.

Além disso, o herdeiro deverá demonstrar que os demais sucessores deixaram de exercer qualquer ato possessório sobre a propriedade.

Exemplo prático

Após a morte do pai, um dos filhos permaneceu na fazenda administrando toda a produção agrícola, realizando investimentos, cercando a propriedade, construindo benfeitorias e explorando economicamente o imóvel durante vários anos, sem qualquer participação dos demais herdeiros.

Dependendo das circunstâncias, essa situação poderá preencher os requisitos da usucapião constitucional rural.

4. Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil.

Ela exige dois requisitos adicionais que não aparecem em outras modalidades: justo título e boa-fé.

O prazo, em regra, é de dez anos.

Requisitos

• posse contínua por dez anos;
• posse pública;
• posse pacífica;
• justo título;
• boa-fé.

O prazo pode ser reduzido para cinco anos quando presentes as hipóteses previstas em lei, como aquisição onerosa posteriormente anulada, desde que o imóvel tenha sido utilizado para moradia ou recebido investimentos de interesse social e econômico.

O que é justo título?

Justo título é um documento que demonstra a intenção de adquirir a propriedade, embora não tenha produzido os efeitos necessários para a transferência definitiva do imóvel.

São exemplos:

• contrato particular de compra e venda;
• escritura pública sem registro;
• cessão de direitos possessórios;
• promessa de compra e venda.

O que é boa-fé?

Boa-fé significa que o possuidor acreditava legitimamente possuir direito sobre aquele imóvel.

Em casos envolvendo herança, essa modalidade costuma ser menos frequente, justamente porque nem sempre existe um justo título apto a fundamentar a posse exclusiva.

5. Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é a modalidade mais utilizada em ações envolvendo imóveis herdados.

Está prevista no artigo 1.238 do Código Civil.

Sua principal vantagem é que dispensa justo título e boa-fé, exigindo apenas o cumprimento dos demais requisitos legais.

Requisitos

• posse contínua;
• posse pública;
• posse pacífica;
• animus domini;
• prazo de quinze anos.

Esse prazo pode ser reduzido para dez anos quando o possuidor estabelecer no imóvel sua moradia habitual ou realizar obras e serviços de caráter produtivo.

Essa hipótese é bastante comum em imóveis de herança.

Exemplo prático

Após o falecimento dos pais, Pedro permaneceu morando sozinho no imóvel por mais de quinze anos. Durante esse período, reformou completamente a residência, pagou IPTU, realizou ampliações, assumiu todas as despesas e os irmãos jamais utilizaram o imóvel ou questionaram sua posse.

Se ficar comprovado que exerceu posse exclusiva e com intenção de proprietário durante todo esse período, poderá obter a declaração de usucapião extraordinária.

Qual modalidade é mais utilizada pelos herdeiros?

Na prática forense, a maioria das ações de usucapião entre herdeiros é fundamentada na usucapião extraordinária.

Isso ocorre porque, na maior parte dos casos, o herdeiro simplesmente permaneceu no imóvel após o falecimento dos pais, sem possuir contrato, escritura ou qualquer outro documento que possa ser considerado justo título.

Por essa razão, a demonstração da posse exclusiva, pública, contínua, pacífica e exercida com animus domini torna-se o principal ponto de discussão do processo.

Entretanto, cada situação deve ser analisada individualmente por um advogado especializado, pois a modalidade mais adequada dependerá das características do imóvel, do tempo de posse, da existência de documentos e da forma como a ocupação ocorreu ao longo dos anos.

Como funciona a usucapião de imóvel por herdeiro?

Embora muitas pessoas acreditem que um herdeiro jamais possa adquirir por usucapião um imóvel pertencente à herança, esse entendimento não corresponde ao posicionamento atual da jurisprudência.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece que é perfeitamente possível um herdeiro usucapir um imóvel integrante da herança, desde que demonstre o preenchimento de todos os requisitos da modalidade de usucapião escolhida, especialmente a posse exclusiva sobre o bem.

Isso significa que o simples fato de existir um inventário, ou de o imóvel ainda integrar o espólio, não impede o reconhecimento da usucapião.

O ponto central da discussão deixa de ser a condição de herdeiro e passa a ser a qualidade da posse exercida sobre o imóvel.

O que significa posse exclusiva?

A posse exclusiva é o requisito que mais gera dúvidas e, ao mesmo tempo, aquele que recebe maior atenção dos tribunais.

Enquanto existir o condomínio hereditário, presume-se que todos os herdeiros exercem conjuntamente a posse do imóvel.

Para afastar essa presunção, o herdeiro deverá demonstrar que, durante todo o prazo legal, exerceu a posse de maneira individual, sem compartilhá-la com os demais sucessores.

Em outras palavras, ele deverá comprovar que atuou como verdadeiro proprietário do imóvel.

São exemplos de atos que podem demonstrar essa exclusividade:

• residir sozinho no imóvel durante muitos anos;
• impedir que terceiros utilizem a propriedade;
• realizar reformas estruturais;
• construir ampliações;
• cercar o terreno;
• explorar economicamente o imóvel;
• pagar integralmente IPTU, energia elétrica, água e demais despesas;
• administrar o imóvel sem qualquer participação dos outros herdeiros;
• ser reconhecido pelos vizinhos como proprietário.

Naturalmente, nenhum desses elementos, isoladamente, garante a usucapião.

O juiz analisará o conjunto das provas produzidas.

O pagamento do IPTU é suficiente?

Não.

Esse é outro erro bastante comum.

Embora o pagamento do IPTU demonstre preocupação com a conservação do imóvel, ele constitui apenas um indício de posse, e não uma prova absoluta da propriedade.

Da mesma forma, contas de água, energia elétrica, internet ou pequenos reparos também não bastam, sozinhos, para caracterizar a posse exclusiva.

Esses documentos devem ser analisados juntamente com testemunhas, fotografias, documentos antigos, contratos, comprovantes de reformas e demais elementos que demonstrem que aquele herdeiro exerceu efetivamente poderes de proprietário sobre o imóvel.

O que é o animus domini?

Outro requisito indispensável é o chamado animus domini, expressão em latim que significa intenção de agir como proprietário.

Não basta permanecer no imóvel por comodidade ou por mera autorização dos demais herdeiros.

É necessário que o possuidor se comporte como verdadeiro dono da propriedade.

Na prática, isso significa:

• assumir todas as responsabilidades pelo imóvel;
• decidir sozinho sobre sua administração;
• realizar investimentos permanentes;
• impedir que terceiros utilizem o bem sem autorização;
• exercer poderes típicos do proprietário.

Esse comportamento deve permanecer durante todo o prazo exigido para a modalidade de usucapião escolhida.

Qual é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça?

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça representa um importante avanço para a regularização imobiliária.

No julgamento do REsp 1.631.859/SP, a Terceira Turma decidiu que o herdeiro possui legitimidade para ajuizar ação de usucapião sobre imóvel integrante da herança, desde que demonstre posse exclusiva, contínua, mansa, pacífica e sem oposição durante o prazo legal.

Posteriormente, o próprio STJ reafirmou essa orientação em novos julgados, esclarecendo que o fato de existir inventário ou condomínio hereditário não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião, desde que os requisitos legais estejam devidamente comprovados.

Esse entendimento trouxe maior segurança jurídica para inúmeros casos em que apenas um dos herdeiros permaneceu administrando o imóvel por décadas, enquanto os demais jamais exerceram qualquer ato de posse.

Exemplos práticos

Para facilitar a compreensão, veja algumas situações comuns.

Exemplo 1 – Usucapião possível

Pedro permaneceu morando sozinho na casa deixada pelos pais durante dezoito anos.

Durante esse período:

• realizou diversas reformas;
• ampliou a residência;
• pagou todos os tributos;
• manteve o imóvel exclusivamente sob sua administração;
• nenhum dos irmãos retornou ao imóvel ou contestou sua posse.

Nesse caso, preenchidos os demais requisitos legais, a usucapião poderá ser reconhecida.

Exemplo 2 – Usucapião não reconhecida

Após o falecimento da mãe, quatro irmãos passaram a utilizar a casa alternadamente.

Todos possuíam chaves.

Cada um realizava visitas frequentes.

As despesas eram divididas entre todos.

Nessa situação, não existe posse exclusiva.

Consequentemente, não haverá usucapião.

Exemplo 3 – Existência de oposição

João permaneceu morando sozinho no imóvel.

Entretanto, cinco anos depois, um dos irmãos ajuizou ação de inventário, notificou João para desocupar parte do imóvel e passou a discutir judicialmente a utilização da propriedade.

Essa oposição poderá interromper a contagem do prazo da usucapião, dependendo das circunstâncias do caso concreto.

Quando a usucapião entre herdeiros não será admitida?

Apesar de juridicamente possível, a usucapião entre herdeiros não será reconhecida em qualquer situação.

Entre as hipóteses mais comuns de indeferimento estão:

• utilização compartilhada do imóvel pelos herdeiros;
• existência de contrato de comodato;
• posse exercida apenas por tolerância dos demais sucessores;
• oposição expressa de outro herdeiro;
• inexistência do prazo legal;
• ausência de animus domini;
• interrupção da posse;
• provas insuficientes para demonstrar a exclusividade.

Em todas essas situações, o pedido poderá ser julgado improcedente.

Quais documentos ajudam a comprovar a posse?

A produção de provas é uma das etapas mais importantes da ação de usucapião.

Quanto mais antiga e consistente for a documentação apresentada, maiores serão as chances de êxito.

Entre os documentos normalmente utilizados estão:

• carnês de IPTU;
• contas de água;
• contas de energia elétrica;
• fotografias antigas do imóvel;
• notas fiscais de materiais de construção;
• contratos de reforma;
• recibos de mão de obra;
• contratos de locação eventualmente firmados pelo possuidor;
• cadastro municipal;
• declarações de vizinhos;
• plantas e memoriais descritivos;
• laudos técnicos;
• documentos emitidos por concessionárias de serviços públicos.

Além da documentação, a prova testemunhal costuma possuir grande relevância, principalmente para demonstrar que a posse sempre foi exercida de forma pública, contínua, exclusiva e sem oposiçãoficou com alguma dúvida, entre em contato comigo através do nosso WhatsApp!

Perguntas e respostas sobre Usucapião Herdeiro

Conclusão

A usucapião de imóvel pertencente à herança é uma possibilidade reconhecida pela legislação brasileira e consolidada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Entretanto, trata-se de uma medida excepcional, que exige o preenchimento rigoroso dos requisitos legais e uma análise detalhada das circunstâncias de cada caso.

O fato de um herdeiro permanecer no imóvel por muitos anos não significa, por si só, que ele se tornará proprietário. É indispensável comprovar que a posse foi exercida de forma exclusiva, contínua, pública, pacífica e com verdadeira intenção de dono, afastando a presunção de condomínio hereditário existente entre os sucessores.

Além disso, a escolha da modalidade correta de usucapião, a reunião de documentos consistentes e a produção adequada das provas são fatores decisivos para o êxito da ação, seja ela judicial ou extrajudicial.

Cada patrimônio possui características próprias, e uma análise jurídica preventiva pode evitar litígios familiares, acelerar a regularização do imóvel e proporcionar maior segurança patrimonial para todos os envolvidos.

Se você reside em um imóvel de herança, administra sozinho a propriedade há vários anos ou possui dúvidas sobre a possibilidade de usucapião, procure orientação especializada para verificar se o seu caso atende aos requisitos exigidos pela legislação e pela jurisprudência.

Referências legislativas e jurisprudenciais

• Constituição Federal, arts. 183 e 191.
• Código Civil, arts. 1.196, 1.238, 1.240, 1.240-A, 1.242, 1.784 e seguintes.
• Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A.
• Código de Processo Civil, arts. 554 a 568 (quando aplicáveis).
• Superior Tribunal de Justiça – REsp 1.631.859/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/05/2018.
• Superior Tribunal de Justiça – AgInt no AREsp 2.355.307/SP, reafirmando a possibilidade de usucapião extraordinária por herdeiro com posse exclusiva.